En copropriété, un ravalement de façade est toujours un investissement onéreux mais ô combien indispensable. Un investisseur avisé vérifiera d’ailleurs généralement si le ravalement de façade de l’immeuble dans lequel il souhaite investir a déjà eu lieu et s’il a déjà été payé.
Cet article a pour but de faire un point complet sur le ravalement de façade en copropriété pour vous aider à choisir vos prestataires, à définir le cahier des charges, à comprendre le devis de vos prestataires et à voter la mise en oeuvre des travaux.
Qu’est-ce qu’un ravalement de façade ?
Le ravalement de façade consiste à remettre à neuf l’enveloppe extérieure d’un immeuble. En fait cette prestation peut avoir des ramifications assez étendues.
Elle peut inclure le nettoyage, la réparation et même le remplacement des éléments de la façade, comme les murs, les fenêtres, les portes, les toits, les gouttières etc.
Le ravalement peut être effectué pour une maison individuelle ou un immeuble d’habitation. Il peut être associé à une isolation par l’extérieur pour améliorer les performances thermiques du bâti.
Quels sont les avantages du ravalement de façade d’un immeuble ?
Un ravalement n’est pas une simple dépense, c’est un véritable investissement qui donne de la valeur à l’existant.
Parmi ses avantages citons :
- Une amélioration de l’esthétique de l’immeuble : en donnant un coup de jeune à une façade qui commence à montrer des signes de vieillissement, et améliorer son aspect visuel général.
- Une augmentation de la valeur de l’immeuble : un immeuble en bon état est généralement plus valorisé qu’un immeuble en mauvais état, donc un ravalement de façade peut augmenter la valeur de l’immeuble sur le marché.
- Amélioration de l’isolation thermique : un ravalement de façade peut inclure l’installation de matériaux isolants, ce qui peut contribuer à réduire les pertes de chaleur en hiver et à maintenir une température confortable à l’intérieur de l’immeuble.
- Amélioration de l’isolation phonique : moins de bruits perturbateurs de la rue vers les logements, c’est toujours agréable.
- Amélioration de la performance énergétique : en améliorant l’isolation thermique, un ravalement de façade peut aider à réduire les besoins en énergie de l’immeuble, ce qui peut entraîner une réduction de la facture d’électricité ou de gaz.
- Protection de l’immeuble : un ravalement de façade peut aider à protéger l’immeuble contre les intempéries, les parasites et les dommages causés par le temps.
Le ravalement de façade est-il obligatoire ? Ce que dit la loi
Réponse courte : oui, il peut l’être mais pas dans toutes les villes.
Dans certaines villes comme Paris, Nantes, Orléans ou Lyon, il existe une obligation de ravalement de façade tous les 10 ans, appelée « ravalement décennal obligatoire ». Cette obligation est définie par arrêté préfectoral.
Vous devez vous renseigner auprès des services de l’urbanisme de votre mairie pour savoir si cette obligation s’applique à votre immeuble.
Si vous ne respectez pas cette obligation, le maire peut obliger les copropriétaires à réaliser les travaux de ravalement de façade dans un délai d’un an.
Si vous ne prenez pas d’initiative, le maire peut faire réaliser les travaux à votre place, et vous devrez rembourser les frais engagés ainsi que payer une amende de 3 750€ par copropriétaire.
Quelles sont les techniques possibles pour rénover une façade ?
Il existe plusieurs techniques pour ravaler la façade d’une copropriété :
- L’enduit : c’est une solution qui consiste à appliquer une couche de matériau sur la façade pour la protéger et lui donner un aspect neuf. L’enduit peut être utilisé seul ou en préparation à une peinture.
- Le parement : c’est une technique qui consiste à recouvrir la façade avec des plaques imitant différents revêtements (pierre reconstituée, plâtre, béton, etc.).
- Le bardage : c’est une technique qui consiste à poser un revêtement sur la façade de l’immeuble. Le bardage peut être en bois, en métal ou en PVC.
- L’isolation thermique par l’extérieur (ITE)
Depuis 2017, la loi Alur oblige à coupler l’isolation thermique par l’extérieur au ravalement de façade dans certains cas (si le ravalement concerne plus de 50% de la façade, si l’opération nécessite l’enlèvement et la réfection de l’enduit existant, etc.).
L’ITE consiste à ajouter une couche d’isolant sur la façade de l’immeuble (Laine de roche, laine de verre, polystyrène extrudé, liège, fibre de bois…) pour améliorer son isolation thermique. On peut associer l’ITE à un bardage.
Il est important de se renseigner auprès de la mairie pour savoir quelles techniques sont autorisées par le plan local d’urbanisme (PLU) avant de voter pour les travaux de ravalement.
Avec une ITE, les copropriétés peuvent grandement améliorer leurs performances énergétiques et leur diagnostic de performance énergétique.
D’ici 2025, les logements classés G au DPE seront interdits à la location. En 2028, ce seront les logements classés F. L’isolation par l’extérieur est une des meilleures solutions pour améliorer drastiquement son score, mais pas l’unique.
Quelles aides financières pour rénover la façade de son immeuble ?
Si le ravalement de façade intègre des travaux d’isolation par l’extérieur, la copropriété peut bénéficier d’aides financières. Une excellente opportunité de faire une pierre deux coups avec une façade rafraichie et un immeuble plus écologique.
La prime énergie CEE
Une copropriété peut bénéficier de la prime énergie CEE (Certificats d’économies d’énergie) si elle engage des travaux visant à améliorer son efficacité énergétique.
Pour cela, elle doit soumettre sa décision à l’assemblée générale des copropriétaires. De plus, afin d’être éligible, la copropriété doit faire appel à un professionnel RGE (reconnu garant de l’environnement).
MaPrimeRénov’ Copropriétés
Une copropriété peut aussi bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’ Copropriétés si elle engage des travaux visant à améliorer son efficacité énergétique d’au moins 35 %.
Pour cela, elle doit être inscrite au préalable sur le registre national des copropriétés et faire appel à un professionnel de l’assistance à maîtrise d’ouvrage.
La copropriété peut ainsi obtenir une prime de 25 % des travaux, dont le plafond du coût des travaux s’élève à 25 000 € par logement.
L’éco-PTZ copropriétés
L’éco-prêt à taux zéro pour les copropriétés (aussi appelé éco-PTZ collectif) est une solution de financement de certains travaux de rénovation énergétique dans les parties communes.
Le montant de ce prêt peut atteindre 50 000 € par logement si le syndicat des copropriétaires décide d’atteindre une performance énergétique globale plancher.
Combien coûte un ravalement de façade d’immeuble ?
Le prix d’un ravalement d’immeuble varie en fonction de multiples critères : surface à rénover, type de support, type de ravalement, types de matériaux choisis etc…
Pour donner un ordre de grandeur pour une rénovation de base, le tarif peut aller de 4000 à 12.000 euros TTC par copropriétaire. Le prix d’un ravalement de façade au m2 se situe entre 30€ et 100€ TTC du m2, avec de fortes disparités selon les villes et les techniques mises en oeuvre.
Il y a plusieurs facteurs qui peuvent influencer le coût de rénovation de la façade d’une habitation.
Tout d’abord, la surface de l’habitation peut affecter le coût, car une plus grande surface nécessitera plus de matériaux et peut nécessiter l’utilisation d’un échafaudage, ce qui entraînera des coûts supplémentaires.
Le type de support de l’habitation, comme la brique, le bois ou le béton, peut également affecter le coût, car certains matériaux peuvent être plus coûteux à travailler ou à nettoyer.
Le type de ravalement choisi, selon qu’il est décoratif, technique ou avec isolation, peut également affecter le coût en fonction des matériaux et des techniques utilisés.
Enfin, le coût des matériaux et de la main-d’œuvre peut également varier. Il est recommandé de comparer les devis de plusieurs professionnels pour obtenir le meilleur prix
Qui doit payer le ravalement de façade dans une copropriété ?
Le financement du ravalement de façade dans une copropriété est à la charge des copropriétaires.
Le syndicat de copropriété peut aider à financer les travaux de rénovation en proposant un prêt spécial aux copropriétaires intéressés. Ce prêt est facultatif et doit être approuvé à l’unanimité lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
Les conditions de ce prêt peuvent être avantageuses, avec des taux d’intérêt bas, pas de garantie hypothécaire et parfois pas de pénalités pour remboursement anticipé.
Il n’y a pas de solidarité financière entre les copropriétaires qui empruntent, ce qui signifie que si l’un d’entre eux ne peut pas payer sa part, il ne mettra pas en défaut les autres copropriétaires ou la collectivité dans son ensemble.
Comment voter un ravalement de façade ?
La décision de rénover la façade d’une copropriété est prise lors d’une assemblée générale de copropriétaires.
Avant cette assemblée, il est recommandé de préparer une évaluation des coûts en obtenant des devis de plusieurs entreprises spécialisées.
Il existe plusieurs règles de majorité qui encadrent le vote pour un ravalement de façade en copropriété.
Pour un ravalement de routine, d’entretien ou de nettoyage, il faut obtenir la majorité simple (article 24 de la loi 1965), c’est-à-dire la majorité des votes exprimés parmi les présents.
Pour des travaux lourds, comme une réparation, une isolation thermique ou une amélioration esthétique, il faut obtenir une majorité absolue (article 25 de la loi de 1965), c’est-à-dire la majorité des tantièmes de copropriété qui votent pour.
Enfin, pour voter un ravalement suite à une injonction de la mairie, il faut également obtenir une majorité absolue.
Comment se déroule une réfection de façade ?
Les étapes d’un ravalement de façade sont les suivants :
- Obtention d’une autorisation de la mairie
- Diagnostic de l’état de la façade
- Préparation du chantier / Pose d’un échaffaudage
- Décapage / nettoyage de la façade
- Traitement et réparation du mur de façade
- Pose de la protection de l’enduit (gobetis, sous enduit, enduit de finition)
- Signature du PV de fin des travaux.
