Les avantages d’une piscine collective en copropriété
Une piscine de copropriété est considérée comme une piscine privative à usage collectif. Elle est réservée aux seuls membres de la copropriété et éventuellement à leurs invités temporaires.
Son principal avantage est de partager les coûts de construction et d’entretien pour profiter d’une baignade rafraichissante à domicile. C’est aussi une occasion de tisser des liens avec ses voisins dans un cadre moins formel qu’une cage d’escalier ou une salle de réunion de copropriétaires.
Tous les types de piscines sont autorisés en copropriété. Il suffit que le choix du modèle soit décidé à l’unanimité. Le modèle, la taille, la forme et la structure dépendent du budget voté lors de l’assemblée générale.
La piscine enterrée en béton est le modèle le plus courant car très résistant et facile d’entretien. Mais une piscine en bois peut être choisie, voire même une piscine naturelle filtrée par des plantes si le coeur vous en dit. Il est aussi possible d’opter pour une piscine autoportée hors-sol.
Une copropriété peut abriter une piscine privée à usage unique d’un seul copropriétaire. Si le règlement de copropriété précise que la construction de piscine privée est possible et si le propriétaire possède l’ensemble du terrain, il n’est tenu de demander l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour construire sa piscine.
Les normes à respecter pour une piscine collective
Les normes d’hygiène et de sécurité qui s’appliquent aux piscines en copropriété ne sont pas les mêmes que celles des piscines privées.
Le nombre d’utilisateurs étant plus important, le règlement est plus strict.
Il conviendra de choisir un système de filtration efficace pour éviter la prolifération de bactéries.
Les piscines creusées collectives doivent aussi être équipées d’un dispositif de sécurité obligatoire pour réduire le risque de noyade des plus jeunes enfants.
Ce dispositif de sécurité est prévu par la loi du 04 janvier 2004 : alarme, couverture de piscine, barrière ou abri. Quel que soit le dispositif choisi, il devra être conforme aux exigences de sa norme de référence (NF P90-306 : Barrière, NF P90-307 : alarme, NF P90-308 : couverture…).
Les étapes pour construire une piscine dans sa copropriété
Étape 1 : obtenez plusieurs devis
Pour commencer, vous devez vous assurer d’avoir un espace suffisant et adapté pour installer une piscine dans les parties communes de la copropriété.
Vous pouvez ensuite sonder les copropriétaires pour savoir si le projet serait susceptible de les intéresser et sous quelles conditions.
Le syndic de copropriété va ensuite contacter différents prestataires pour obtenir plusieurs devis et des recommandations techniques : taille, types, matériaux, protections…
Le syndic devra ensuite convoquer les copropriétaires afin de voter la construction de la piscine lors d’une assemblée générale.
Les devis des prestataires seront joints au dossier.
Étape 2 : faites voter la résolution en assemblée générale
Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires devront d’abord se prononcer sur l’autorisation de la construction. Les copropriétaires devront se mettre d’accord sur le choix du prestataire, du type de piscine, de ses caractéristiques, de son prix, son emplacement etc.
Cette résolution se vote à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité de tous les copropriétaires.
Ensuite, il faut travailler sur le règlement de copropriété.
Si le règlement de copropriété n’autorise pas la création d’une piscine ou la modification d’un espace commun, il faudra faire voter la modification du règlement de copropriété à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, soit l’accord de la moitié des copropriétaires ainsi que deux tiers des tantièmes de la copropriété.
Puis, de nouvelles règles devront être votées à la même majorité pour cadrer l’utilisation de la piscine :
- modalités d’accès : clef, badge, digicode…
- restrictions d’horaires : en semaine, le week-end, pendant les vacances…
- activités acceptées aux abords et dans la piscine
- niveau sonore toléré
- tenue et type de maillot de bain
- règles d’accès pour les personnes extérieures à la copropriété
etc.
Important
Pour construire une piscine en copropriété, une assurance dommage ouvrage doit obligatoirement être souscrite. Elle permet aux copropriétaires de bénéficier de la prise en charge des frais de réparation entrant dans le cadre de la garantie décennale.
Étape 3 : obtenez l’accord de la mairie
Une fois la résolution approuvée en assemblée générale, il faut ensuite obtenir l’accord de la mairie dont dépend votre immeuble.
Commencez par consulter le plan d’urbanisme de votre commune (PLU). Ce document détermine les règles d’aménagement de votre quartier. Pour se faire, contactez le service urbanisme de votre mairie pour vérifier que le projet respecte les règles en vigueur.
Pour la plupart des piscines, une simple déclaration préalable délivrée par la mairie suffit.
Un permis de construire est par contre obligatoire si votre construction possède un abri de plus de 1,80 m de hauteur ou un bassin de plus de 100 m2.
Aucune autorisation n’est nécessaire pour une piscine hors-sol installée moins de trois mois dans l’année ou un bassin de moins de 10 m2.
Pour obtenir l’accord de la mairie, le syndic doit réunir les pièces justificatives constitutives du dossier :
- plan de construction
- plan de situation
- résolution favorable de l’assemblée générale
- l’emplacement du matériel de secours en cas d’accident
- l’attestation des copropriétaires sur le respect des normes d’hygiène et de sécurité.
L’obtention d’une réponse pour une déclaration préalable de travaux se fait généralement sous un mois. Une absence de réponse vaut acceptation tacite. Vous pouvez toutefois réclamer à la mairie un certificat de non-opposition.
Pour le permis de construire, la mairie délivre un récépissé lors du dépôt du dossier. Le délai d’instruction est de 2 mois. En cas d’avis favorable, vous recevrez un arrêté par lettre recommandée. Une absence de réponse équivaut à une autorisation tacite. Vous pouvez alors faire une demande de certificat de non-opposition.
Étape 4 : début des travaux
Lors des travaux de copropriété, le syndic doit assurer le suivi du chantier. Il est responsable du bon déroulement des opérations dans le respect du cahier des charges. Une fois le chantier terminé, le syndic doit vérifier que l’ouvrage correspond aux termes du contrat.
En cas de malfaçons, le syndic doit lister ses réserves dans un procès-verbal de livraison. Le constructeur s’engage à réparer les défauts dans un délai spécifié.
Étape 5 : prévoyez l’entretien de la piscine
Une fois la piscine construite, un entretien et un contrôle régulier est indispensable. La piscine étant un équipement collectif, tous les copropriétaires doivent participer à concurrence de leur quote-part de parties communes.
L’entretien et les charges de fonctionnement de la piscine doivent être ajoutés au budget prévisionnel de la copropriété. Ceci inclut l’achat des produits d’entretien (chlore, test de Ph, floculent…), le nettoyage de ses abords et la main d’oeuvre.
Que risque-t-on en cas d’absence d’immatriculation ?
En cas d’absence d’immatriculation de la copropriété, l’Anah ou une personne y trouvant son intérêt comme par exemple un copropriétaire, peut adresser au syndic une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Le syndic dispose alors d’un délai d’un mois suivant la mise en demeure pour se mettre en règle. L’Anah peut appliquer une astreinte de 20 € par lot de copropriété et par semaine de retard.
Le cas échéant, l’entretien de la piscine peut être affecté à un concierge. La solution la plus courante étant de faire intervenir un prestataire spécialisé.
Le financement de la construction d’une piscine en copropriété
Tous les copropriétaires doivent participer financièrement à la construction de la piscine. Le syndic de copropriété doit envoyer un appel de fonds spécifique à chaque copropriétaire. La contribution de chacun est proportionnelle à ses tantièmes.
Le syndicat des copropriétaires peut souscrire à un prêt pour financer les travaux. La souscription au prêt doit être débattue et votée lors de la même assemblée générale décidant de la construction de la piscine et à l’unanimité.
Les taxes à prévoir pour l’installation d’une piscine
Suite à l’installation d’une piscine dans la copropriété, des augmentations d’impôts doivent être budgétées :
- hausse de la taxe d’habitation, car une piscine est considérée comme une extension du logement
- augmentation de la taxe foncière
- taxe d’aménagement, à ne verser qu’une seule fois.
