Propriétaires / locataires : que faut-il savoir ?

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Copropriétaires locataires… Difficile de s’y retrouver. Découvrez l’ensemble des explications concernant les charges, les obligations et lois en vigueur pour les propriétaires et locataires.

Le bailleur peut demander à son locataire le remboursement de certains frais d’entretien ou de réparation. La liste de ces charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987 et par de nombreuses décisions de jurisprudence. Zoom sur les charges

Etre locataire en copropriété

1/ Les charges de copropriété du locataire

Les charges récupérables

En tant que bailleur, le propriétaire d’un logement peut récupérer une partie des charges qu’il règle sur le bien immobilier qu’il loue . Dans ce cas, on parle de charges récupérables (ou charges locatives).

Vous vous demandez peut-être à quoi correspondent les charges récupérables.

Afin d’entretenir et de veiller au bon fonctionnement de la copropriété, le propriétaire est dans l’obligation de payer des charges plus ou moins importantes. Cependant, dans une logique de solidarité, le propriétaire se voit rembourser une partie de ses charges par son locataire. C’est ce qu’on appelle les charges récupérables !

Liste des charges récupérables :

Les charges qui peuvent être répercutées sur le locataire sont classées en plusieurs catégories.

  • Les dépenses des services liés au logement, à l’usage de l’immeuble et les produits consommables :
    • eau, électricité, chauffage collectif, ampoules, produits d’entretien, etc. ;
    • gardiennage dans la limite maximum de 75 % du coût du salaire, si le gardien s’occupe de l’entretien des parties communes et de la gestion des poubelles (pour un employé d’immeuble, le salaire est récupérable à 100 % par le propriétaire).
  • Les frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble qui profitent au locataire :
    • nettoyage ;
    • entretien des espaces verts ;
    • ascenseur (si contrat étendu, 73 % du montant est récupérable), etc.
  • Les taxes locatives :
    • enlèvement des ordures ménagères ;
    • balayage ;
    • redevance d’assainissement, etc.

Le montant des charges est fixé en fonction des dépenses de l’année précédente ; elles sont régularisées en fin d’année par rapport aux dépenses réelles. Le montant des charges récupérées par le propriétaire bailleur doit être justifié (factures, etc.).

« Je suis locataire et je ne peux pas payer les travaux de copropriété » : si vous êtes locataire et que vous rencontrez des difficultés à payer les charges dont vous êtes redevable, vous pouvez demander un délai supplémentaire à votre propriétaire. Si vous ne parvenez pas à trouver une solution satisfaisante, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice qui vous aidera à trouver une solution viable pour les deux parties.

2/ Prix des loyers en copropriété

Lorsqu’un logement se situe en dehors d’une zone tendue, le copropriétaire bailleur peut fixer son loyer librement : il peut exiger une hausse de loyer si le contrat de location prévoit une clause de révision. La révision ne peut intervenir qu’une fois par an. L’augmentation annuelle du loyer ne peut pas être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre.

3/ Les documents obligatoires pour un locataire

Lors de la location d’un bien, le propriétaire doit communiquer au locataire un ensemble de documents :

  • les diagnostics techniques ;
  • un état des lieux et un inventaire pour les logements meublés ;
  • une copie du règlement de copropriété ;
  • une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
  • les quittances de loyer.

4/ Les obligations d’un locataire 

Chaque année, le locataire doit transmettre à son propriétaire ou gestionnaire un justificatif de souscription à une assurance. Il s’engage également à verser le loyer et les charges associées. Le locataire est prié d’entretenir le logement (exemple : entretien de la chaudière). Enfin, il ne doit pas transformer le logement ni les parties communes de l’immeuble sans accord du propriétaire.

 

Etre propriétaire dans un immeuble

1/ Les charges du propriétaire en copropriété

La responsabilité du propriétaire bailleur, autrement dit du copropriétaire non occupant, est engagée en cas de vétusté du logement et de ses équipements, de malfaçons ou d’éventuels cas de force majeure (par exemple des intempéries).

En copropriété, le propriétaire doit assumer les charges qui valorisent l’immeuble ou le bien.

Les charges qui profitent uniquement au propriétaire restent à sa charge :

  • réfection des toitures ;
  • honoraires de syndic ;
  • remplacement des équipements collectifs (chauffage collectif, etc.) ;
  • changement d’une porte d’entrée ;
  • mise aux normes du système électrique ;
  • travaux de ravalement de façade ;
  • 40 % du salaire du gardien s’il réalise l’entretien des parties communes ou s’occupe de la gestion des poubelles, etc. S’il réalise les deux tâches, le propriétaire devra payer 75 % du salaire.

 

2/ Obligation de clos et couvert

En tant que propriétaire, vous êtes dans l’obligation de louer un logement dit « décent ». La notion de « logement décent » est définie par la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 (article 6), visant à améliorer les rapports locatifs.

Pour répondre à ce critère, le logement doit respecter plusieurs conditions garantissant la sécurité physique et la santé du locataire, comme assurer le clos et le couvert, la présence de garde-corps, la ventilation, l’éclairage, les matériaux de construction, etc. Par ailleurs, le logement doit être d’une surface minimum de 9 m² avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m ou d’un volume habitable égale à 20 m3. Le propriétaire bailleur doit respecter l’ensemble de ces éléments ; s’il ne le fait pas, le locataire peut lui demander une mise en conformité du logement à tout moment. Le bailleur aura alors deux mois pour réaliser les travaux.

Découvrez notre article dédié au clos et au couvert en copropriété

 

Propriétaires et locataires : l’utilisation des parties privatives et communes

Lorsque vous achetez un logement dans une copropriété, que vous êtes copropriétaire, vous disposez de parties privées, mais aussi de parties communes constituées de jardins, de cours, de murs porteurs, de toitures, etc. Le règlement de copropriété précise la répartition de ces éléments.

Une fois le logement loué, vous n’êtes plus directement concerné. En effet, lorsque le contrat de location est en cours, vous n’êtes plus libre de disposer des parties privatives de votre logement et ne pouvez gêner le locataire de quelque manière que ce soit pendant la durée du bail.

De la même manière, le locataire est soumis au respect du règlement de copropriété et des règles de l‘immeuble qui lui sont précisés au moment de la signature du bail de location.

Le cas des nuisibles en copropriété : qui paye ?

Le propriétaire bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Dans une copropriété, il existe trois scénarios concernant l’imputation des coûts de désinfection en cas de punaises de lit :

  • Vous êtes le seul copropriétaire de votre voisinage à subir la présence de nuisibles dans votre logement, alors la désinsectisation sera à vos frais.
  • La présence de punaises de lit concerne les parties communes de l’immeuble : dans ce cas, les frais seront à la charge de la copropriété.
  • Vous êtes locataire : vous devez prévenir votre propriétaire afin qu’il fasse intervenir un professionnel ou qu’il résolve le problème. Les frais seront à sa charge.

Bravo, vous êtes maintenant incollable sur les rôles de propriétaire et de locataire !

©Nil Castellví 

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