La profession de gardien d’immeuble, essentielle au bon fonctionnement des copropriétés, connaît une évolution majeure avec l’entrée en vigueur de la loi de 2024, prolongée par la réforme de 2025. Cette législation vise à moderniser et à améliorer les conditions de travail des gardiens et concierges, tout en garantissant une rémunération plus équitable. Ces mesures s’inscrivent dans un cadre juridique revu pour davantage de clarté dans les clauses contractuelles et une simplification des procédures administratives.
Dans cet article, Cotoit explore les principales dispositions de cette réforme, son impact sur les professionnels du secteur ainsi que sur les copropriétaires et les syndics. Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour vous adapter à ces changements et assurer une gestion harmonieuse de votre copropriété.
Convention collective des gardiens d’immeuble : historique et évolutions (avenants 108 & 110)
La Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeuble, adoptée le 27 avril 2009, constitue le socle juridique de la profession. Elle définit précisément les droits et obligations des gardiens d’immeuble, notamment en matière de rémunération, de congés et de conditions de travail. Cette convention a connu plusieurs évolutions majeures depuis sa création, avec l’avenant 108 en 2024, puis l’avenant 110 signé en janvier 2025, qui marquent un tournant décisif dans la reconnaissance du métier. Ces modifications successives ont permis d’adapter le cadre légal aux réalités contemporaines et aux attentes des professionnels, notamment grâce à l’amélioration des grilles tarifaires et des systèmes de paie.
Augmentation salaire gardien d’immeuble 2024 : les nouveaux barèmes
L’avenant 108 à la Convention collective a apporté des changements significatifs dans la rémunération des gardiens d’immeuble, tandis que l’avenant 110 de 2025 poursuit cette revalorisation. Voici les valeurs comparatives :
| Paramètre | Valeurs 2024 (Avenant 108) | Valeurs 2025 (Avenant 110) |
|---|---|---|
| Catégorie A | 1,593 | 1,695 |
| Catégorie B | 1,728 | 1,840 |
| Valeur fixe | 890 € | 920 € |
| Prime tri sélectif | 1,30 €/lot | 1,40 €/lot |
Cette revalorisation représente une augmentation substantielle des salaires, répondant ainsi à l’inflation et à l’évolution du coût de la vie. Les primes complémentaires, notamment la prime de tri sélectif, ont également été revalorisées pour mieux reconnaître ces tâches spécifiques. Pour la première fois, la profession bénéficie d’un cadre salarial plus attractif et plus équitable.
La loge de gardien d’immeuble : réglementation et droits
La loge constitue un élément central du métier de gardien d’immeuble. La législation 2024-2025 précise les conditions d’attribution et d’occupation de ce logement de fonction. Les critères de surface minimale, d’équipement et de confort ont été revus pour garantir une qualité de vie digne aux professionnels. La valorisation de l’avantage en nature lié au logement a été simplifiée, se basant désormais uniquement sur l’Indice de Référence des Loyers du quatrième trimestre de l’année précédente. Cette simplification facilite la gestion administrative et réduit les sources de contentieux, tout en permettant une meilleure intégration dans les systèmes de paie.
Convention collective : classification Catégorie B
Les gardiens de catégorie B se distinguent par l’obligation d’occuper un logement de fonction, élément indissociable de leur statut. Contrairement aux employés de catégorie A, ils ne sont pas rémunérés sur une base horaire mais à la tâche, avec une amplitude de travail pouvant atteindre 47h30 par semaine. Les grilles tarifaires spécifiques aux catégories B intègrent déjà la valeur de l’avantage en nature du logement dans le calcul du salaire global.
La convention définit précisément les obligations liées à ce statut : présence régulière dans l’immeuble, disponibilité pour les urgences et surveillance continue des parties communes. L’avenant 110 a également renforcé les droits des catégories B en matière de primes spécifiques, notamment pour la gestion des déchets. En cas de rupture du contrat de travail, le gardien doit libérer immédiatement le logement, sans bénéficier des protections habituelles accordées aux locataires. Ces dispositions particulières soulignent l’importance du rôle des gardiens logés dans la sécurité et le bon fonctionnement des copropriétés.
Employé d’immeuble vs gardien : quelles différences ?
La distinction entre employé d’immeuble et gardien revêt une importance particulière dans le cadre de la réforme entrée en vigueur en 2025. Le gardien d’immeuble occupe une position centrale dans la vie de la copropriété grâce à son logement de fonction et ses responsabilités étendues. Sa présence permanente lui permet d’assurer une surveillance continue de l’immeuble et de répondre aux situations d’urgence à tout moment.
Le gardien assume la responsabilité de la sécurité de l’immeuble, veillant quotidiennement au bon fonctionnement des équipements de sécurité et au respect du règlement de copropriété. La réforme de 2025 a renforcé son rôle dans la gestion des déchets et la sécurité générale de l’immeuble.
Missions et horaires du gardien d’immeuble
Le gardien entretient les parties communes selon un planning établi et gère les relations avec les résidents, jouant un rôle essentiel dans la communication au sein de l’immeuble. Les tâches administratives courantes, comme la réception des colis ou la transmission d’informations importantes, font également partie de son quotidien.
Les horaires des gardiens d’immeuble varient selon leur catégorie :
Catégorie A (sans logement de fonction)
- Horaires fixes mensuels définis dans le contrat de travail
- Soumis aux horaires classiques du droit du travail
- Planning précis avec des créneaux déterminés
Catégorie B (avec logement de fonction)
L’organisation du travail pour cette catégorie comprend :
- Amplitude horaire maximale de 47h30 par semaine
- Clauses claires dans le contrat de travail précisant les plages de travail
- Présence obligatoire à la loge sur des créneaux définis
- Temps de repos obligatoire entre les plages de travail
- Droit à l’absence pendant les heures de repos
Les principales missions d’un gardien d’immeuble
La réforme de 2025 a précisé et élargi les missions des gardiens d’immeuble, intégrant davantage de responsabilités dans leur quotidien. Voici les tâches essentielles qu’ils doivent accomplir :
Surveillance et sécurité :
Il contrôle les accès et supervise les systèmes de sécurité de l’immeuble. Il effectue des rondes régulières dans les parties communes. Il vérifie de manière quotidienne le bon fonctionnement des équipements de sécurité.
Entretien et propreté :
Il s’occupe du nettoyage des parties communes selon un calendrier établi, il gère le tri des déchets (avec prime spécifique selon la nouvelle réglementation). Il s’occupe de l’entretien des espaces verts le cas échéant.
Gestion administrative :
- Accueil des résidents et des visiteurs ;
- Réception et distribution du courrier et des colis ;
- Transmission d’informations entre le syndic et les copropriétaires.
Médiation et vie sociale :
- Prévention et gestion des conflits entre résidents ;
- Organisation de la vie collective dans le respect du règlement ;
- Rôle de médiateur social, renforcé par la réforme de 2025.
La loge du gardien doit respecter des surfaces minimales habitables (minimum 9 m²) et disposer d’équipements adaptés, conformément aux nouvelles normes de 2025 qui garantissent une qualité de vie décente aux professionnels.
Différences avec l’employé d’immeuble
L’employé d’immeuble, en revanche, intervient sur des créneaux horaires définis, sans bénéficier d’un logement de fonction. Son rôle se concentre principalement sur l’entretien et le nettoyage des espaces communs. Cette distinction fondamentale explique les différences de statut et de rémunération entre ces deux professions.
La réforme a également clarifié les conditions d’attribution des primes spécifiques pour les deux catégories de personnel, notamment pour le tri sélectif et l’ancienneté. Pour les employés d’immeuble, contrairement aux gardiens, la rémunération n’inclut pas d’avantages en nature liés au logement, ce qui se traduit par des grilles salariales distinctes et des modalités de calcul différentes.
Syndicat des gardiens d’immeuble : rôle et représentation
Les organisations syndicales jouent un rôle clé dans l’évolution et la protection de la profession de gardien d’immeuble. Leur action a été déterminante dans l’obtention des avancées sociales inscrites dans la réforme de 2024-2025. Au quotidien, elles négocient avec les représentants des employeurs pour améliorer les conditions de travail et défendre les intérêts de la profession.
Le travail syndical s’étend bien au-delà des négociations collectives. Les syndicats proposent un accompagnement juridique personnalisé aux gardiens confrontés à des difficultés professionnelles, notamment en matière de protection contre le harcèlement au travail. Leur intervention est particulièrement précieuse dans les conflits potentiels entre employeurs et gardiens, où ils assurent une médiation essentielle pour résoudre les tensions sans recourir systématiquement aux tribunaux.
Les syndicats organisent également des sessions de formation continue permettant aux professionnels de développer leurs compétences et de s’adapter aux évolutions du métier. La force du mouvement syndical dans ce secteur a permis de nombreuses avancées, notamment en matière de reconnaissance professionnelle et de protection sociale. En 2025, le SNIGIC (Syndicat National de l’Immobilier, des Gardiens d’Immeubles et Concierges) continue de veiller à l’application effective des nouvelles dispositions légales et à l’amélioration constante des conditions de travail.
Impact sur les copropriétés et les syndics
La réforme de 2025 transforme en profondeur la gestion des copropriétés et impose aux syndics d’intégrer un cadre réglementaire plus exigeant dans leur gestion quotidienne. La mise en place des nouvelles grilles de rémunération nécessite une révision complète des contrats de travail et des budgets prévisionnels. Cette législation entraîne une augmentation moyenne de 4 à 7 % des charges liées au personnel, impactant directement les budgets 2025-2026 des copropriétés.
Révision des budgets et coûts associés
Les syndics doivent désormais procéder à une réévaluation systématique des provisions pour charges. Concrètement, pour un immeuble de taille moyenne, le coût supplémentaire annuel est estimé entre 2 000 € et 3 500 €, représentant une hausse d’environ 40 € à 70 € par lot. Cette augmentation du coût salarial nécessite une communication transparente auprès des copropriétaires pour éviter les tensions lors des assemblées générales.
En contrepartie, la réforme apporte une simplification des procédures administratives, notamment concernant la gestion des avantages en nature liés au logement de fonction. Cette simplification allège le travail administratif des syndics, mais requiert une période d’adaptation. Des mesures d’accompagnement ont été mises en place pour faciliter cette transition, comme des formations spécifiques pour les gardiens et des outils de gestion adaptés aux nouvelles réglementations.
Pour les copropriétaires, malgré l’augmentation des charges, cet investissement se traduit par un service plus professionnel et une plus grande stabilité du personnel. La présence d’un gardien bien formé et justement rémunéré contribue significativement à la valorisation du patrimoine immobilier et au bien-être des résidents, tout en assurant une meilleure application des dispositions légales dans les immeubles.
Avenant 110 (2025) : ce qui change pour les gardiens d’immeuble
L’avenant n°110 du 17 janvier 2025 à la Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles marque une nouvelle étape dans la modernisation de la profession. Publié au Journal officiel suite à l’arrêté d’extension du 9 avril 2025, ce texte apporte des modifications substantielles aux conditions salariales et aux normes d’hébergement des gardiens d’immeuble. Cette réforme s’inscrit dans la continuité des avancées initiées par l’avenant 108 de 2024, tout en renforçant davantage les droits des professionnels du secteur.
Nouvelles grilles tarifaires 2025
L’avenant 110 introduit une revalorisation significative des valeurs minimales conventionnelles permettant de calculer les salaires des gardiens d’immeuble. Cette augmentation, applicable dès janvier 2025, vise à garantir une rémunération plus équitable, en adéquation avec les responsabilités et l’inflation actuelle.
| Catégorie | Valeur du point |
|---|---|
| Catégorie A (sans logement) | 1,695 |
| Catégorie B (avec logement) | 1,840 |
| Valeur fixe | 920 € |
La valeur minimale de l’avantage en nature pour le logement a également été revue à la hausse, atteignant 78,70 € par mois en 2025. Le calcul de cet avantage s’appuie désormais sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) du quatrième trimestre 2024, simplifiant ainsi la gestion administrative pour les syndics et les copropriétaires.
Mesures transitoires et clauses claires à prévoir dans les contrats
Pour faciliter la transition vers ces nouvelles dispositions, l’avenant 110 prévoit une période d’adaptation entre sa publication et son application effective. Les syndics disposent d’un délai de trois mois à compter de la publication de l’arrêté d’extension pour mettre à jour les systèmes de paie et réviser les contrats de travail des gardiens.
Cette réforme impose également de nouvelles exigences concernant les surfaces minimales habitables des loges de fonction. Les logements doivent désormais respecter des normes précises en termes de superficie et d’équipements adaptés. Les contrats de travail doivent explicitement mentionner ces caractéristiques, ainsi que les modalités de calcul de l’avantage en nature correspondant.
Les syndics sont tenus d’inclure des clauses claires dans les contrats, précisant notamment les délais d’application des nouvelles dispositions salariales, les modalités de régularisation rétroactive des rémunérations, et les caractéristiques techniques des logements de fonction. Cette transparence contractuelle vise à prévenir les contentieux et à garantir une mise en œuvre harmonieuse de la réforme.
Questions fréquentes sur les gardiens d’immeuble
Qui paie le gardien d’immeuble ?
Le salaire du gardien est financé par les charges de copropriété, avec une partie récupérable auprès des locataires selon la réglementation en vigueur. La réforme de 2025 maintient ce principe tout en clarifiant la répartition des charges entre copropriétaires et locataires.
Est-ce qu’un gardien d’immeuble doit payer un loyer ?
Non, le logement de fonction fait partie des avantages en nature inclus dans le contrat de travail. Sa valeur est intégrée dans le calcul de la rémunération globale selon les nouveaux barèmes 2025. Cette valorisation est désormais simplifiée et basée uniquement sur l’Indice de Référence des Loyers.
Quel est le salaire moyen d’un gardien d’immeuble en 2025 ?
Le salaire net varie selon la catégorie et l’ancienneté. En 2025, il se situe généralement entre 1 550 € et 2 300 € net mensuel, hors avantages en nature. Les nouvelles grilles tarifaires intègrent désormais des bonus pour ancienneté plus avantageux, avec des évolutions salariales progressives tout au long de la carrière. Les salaires bruts prévisionnels pour 2025 atteignent environ 1 695 € pour les gardiens sans logement (catégorie A) et 2 297 € pour les gardiens avec logement (catégorie B).
Quelles sont les obligations d’un gardien d’immeuble ?
Le gardien doit assurer la surveillance de l’immeuble, l’entretien des parties communes, la gestion des déchets, la distribution du courrier et l’accueil des résidents. La réforme de 2025 précise ces missions et renforce leur encadrement juridique pour une meilleure protection des gardiens.
Comment licencier un gardien d’immeuble en cas de faute grave ?
Le licenciement doit respecter une procédure stricte : convocation à un entretien préalable, notification par lettre recommandée, respect des préavis conventionnels. L’accord de l’assemblée générale des copropriétaires est généralement requis. La réforme 2025 renforce les protections contre les licenciements abusifs.
Est-ce obligatoire d’avoir un gardien d’immeuble ?
Non, il n’est pas obligatoire d’avoir un gardien d’immeuble dans une copropriété, sauf dans certains cas spécifiques : si le règlement de copropriété l’impose explicitement, dans certaines zones urbaines sensibles selon la réglementation locale, ou pour les immeubles de grande taille dans certaines municipalités.
À quel âge un gardien d’immeuble peut-il partir à la retraite ?
Un gardien d’immeuble peut faire valoir ses droits à la retraite selon le cadre juridique commun, généralement entre 62 et 67 ans. La mise à la retraite par l’employeur ne peut intervenir avant 70 ans. Les indemnités de départ varient selon l’ancienneté : un cinquième de mois par année de service, avec des majorations supplémentaires après 7 et 19 ans d’ancienneté.
Avenant 110 : quels changements pour les salaires 2025 ?
L’avenant 110 du 17 janvier 2025 introduit de nouvelles dispositions majeures concernant la rémunération des gardiens. Il révise les valeurs minimales conventionnelles pour le calcul des salaires et standardise l’évaluation des avantages en nature. Cet avenant, rendu obligatoire par arrêté ministériel, s’applique à tous les employeurs du secteur sans distinction de taille d’entreprise.
Le gardien peut-il refuser certaines tâches ?
Oui, le gardien peut refuser d’exécuter des tâches qui ne figurent pas dans son contrat de travail ou qui présentent un danger pour sa sécurité. Les clauses claires du contrat doivent définir précisément les missions des gardiens. La réforme de 2025 renforce cette protection en interdisant d’imposer des tâches dangereuses ou nécessitant une formation spécifique non dispensée.