Comprendre ma copro

Publié le 21/12/2018

Le gardiennage en copropriété

Véritable facilitateur du quotidien, le concierge ou gardien d’immeuble veille au bien-être des copropriétaires. Quels sont ses rôles et avantages, comment se passe la suppression du poste de concierge ? Cotoit vous répond.

Le rôle du concierge d’immeuble en copropriété

Le gardien a diverses fonctions et missions. Ses rôles peuvent varier d’une copropriété à l’autre, selon ses spécificités et le nombre de lots. Ses missions sont définies selon une grille d’unité de valeur annexe au contrat de travail remplie par le syndic au moment de l’embauche.

De manière générale, un concierge d’immeuble :

  • accueille les visiteurs ou intervenants et les renseigne,
  • ​réceptionne et distribue le courrier des copropriétaires,
  • assure la surveillance de l’immeuble,
  • veille au respect du règlement de copropriété,
  • entretient les parties communes (escalier, ascenseur, hall d'entrée, couloirs, jardins, cours, etc.)
  • gère le ramassage des poubelles,
  • effectue des petites maintenances : changement d’ampoules, etc.
  • peut jouer l’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic.

Bon à savoir : un employé d’immeuble est différent d’un gardien. En effet, l’employé est soumis à des heures de travail définies et ne loge pas dans la copropriété. Les employés d’immeuble sont différenciés selon deux catégories A (logés, donc concierge) et B (non logés, donc employés d’immeuble).

Concierge ou prestataire : que choisir ?

Si le gardien s’avère essentiel au quotidien de chacun des résidents, son service représente un budget conséquent. La convention collective de cette profession prévoit un salaire de base et des avantages qui peuvent s’avérer coûteux pour une copropriété : 13ème mois, prime d’ancienneté au bout de 3 ans, indemnités conventionnelles. De plus, un concierge occupe générale un lot de la copropriété : une loge.

Face à ces coûts, la question de faire appel à des prestataires extérieurs plutôt qu’à un gardien est fréquemment évoquée. Le recours à des prestataires de services permet de coller au mieux aux besoins réels de la copropriété. Les contrats sont généralement définis en taux horaire fixe pour un nombre d’interventions prévues et assurées tout au long de l’année.

En revanche les prestataires de services présentent des inconvénients notamment au niveau de la rigidité des contrats et des rapports avec la copropriété :

  • pas de dépassement horaire,
  • ​pas de présence quotidienne,
  • peu de rapports humains,
  • pas d’immédiateté,
  • moins de confiance,
  • moins de polyvalence.

Pour assurer toutes les tâches d’une copropriété, les contrats avec des prestataires extérieurs peuvent rapidement être multipliés, alors qu’un gardien permet de regrouper plusieurs de ces services.

Création ou suppression du poste de gardien d’immeuble

Dans le cadre de la création d’un poste de gardien d’immeuble, la copropriété doit disposer d’un logement libre pour accueillir le concierge. Pour cela, le syndicat des copropriétaires peut acheter un bien ou le louer. Cette décision doit être prise au titre de l’article 26.

Il faut savoir que la procédure de suppression ou licenciement du poste d’un concierge est très complexe.

  • Licenciement :
    • ​économique : ce type de licenciement n’est pas autorisé pour une copropriété. Si les finances de la copropriété poussent à se séparer du gardien il y aura suppression totale du poste et donc licenciement par la suite,
    • ​pour motifs réels et sérieux : la décision doit être légitime et la faute reprochée doit nuire gravement au fonctionnement de la copropriété. Il faut savoir que la profession de gardien est très protégée notamment lors qu’il s’agit des heures de travail (le gardien étant payé à la tâche).
  • Suppression de poste :
    • départ en retraite : à l’initiative du salarié,
    • ​démission : attention cette décision doit venir du concierge seul et non pas d’une pression extérieure, sanctionnée durement par la loi.

Si la suppression du poste de concierge porte atteinte au standing de l’immeuble, la suppression du concierge devra être soumise au vote à l’unanimité lors de l’assemblée générale.

Si le poste de gardien est défini dans le règlement, la suppression devra être également votée à l'unanimité, s’il ne l’est pas, il s’agira d’une double majorité (article 26).

Si la vente de la loge est prévue, elle doit se décider également lors de la même AG. Cette vente engendrera des coûts d’intervention d’un géomètre et d’un notaire pour re-calculer les tantièmes de la copro.

(cc) Arno Smith