Le contrat de gardien ou de concierge en copropriété

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Le gardien ou concierge tient un rôle essentiel au sein de la copropriété. Quelles sont ses missions ? Faut-il privilégier un contrat de prestataire ou un emploi d’immeuble ? Quelles sont les règles en cas de suppression de poste ? Cotoit vous répond. 

Les missions d’un gardien en copropriété

Le gardien d’immeuble est un élément central de la vie de la copropriété. En avoir un au sein de sa résidence peut s’avérer très utile, notamment lorsque la copropriété comporte de nombreux lots. 

Entretien, surveillance, lien social, respect des règles… Les missions du gardien sont nombreuses et diverses. Selon les copropriétés, le concierge ou gardien devra notamment :

  • Accueillir et renseigner les visiteurs et les résidents de l’immeuble
  • Réceptionner et distribuer le courrier aux habitants
  • Surveiller et garantir la sécurité de l’immeuble
  • Maintenir l’ordre et le respect du règlement de la copropriété
  • Suivre les prestataires qui interviennent dans les parties communes (ascenseur, escalier, hall, couloirs, etc.)
  • Gérer le ramassage des poubelles
  • Effectuer les petites réparations occasionnelles
  • Entretenir les espaces verts de la copropriété
  • Agir comme intermédiaire entre le syndic et les copropriétaires

Faut-il privilégier un gardien d’immeuble ou un contrat de prestataire ?

Lorsque vous décidez de faire appelle à un gardien pour votre copropriété, vous devez choisir entre un prestataire de service ou un employé de l’immeuble. Etudiez bien les  avantages et inconvénients de chaque solution avant de choisir. 

Le concierge, employé de l’immeuble, semble la solution idéale pour les copropriétaires. Parmi les avantages de cette solution, la qualité de service, la grande disponibilité du concierge, la résolution rapide des problèmes !

Cependant, faire appel à un employé de l’immeuble a un coût financier important. En effet, en plus du salaire, il faut souvent ajouter : 

  • Un treizième mois
  • Une prime progressive après trois ans d’expérience
  • Des avantages en nature (il sera généralement logé et chauffé et profitera des équipements de la copropriété)
  • Des indemnités conventionnelles (versées en cas de licenciement, de démission ou de départ en retraite)

À l’inverse, le choix d’un prestataire extérieur représente souvent une solution plus économique et puisque le prestataire n’est pas salarié, le contrat peut-être résilié sans indemnisation en cas de problème.

Mais là encore, faire appel à un prestataire n’est pas sans inconvénient. On risque de perdre la proximité et la réactivité pour solutionner les problèmes, le prestataire n’accomplira que les missions prévues au contrat à des horaires fixes (pas de dépassement). Enfin, contrairement au gardien employé, le prestataire ne jouera pas le rôle d’intermédiaire entre le syndic et les copropriétaires.

La suppression du poste de gardien d’immeuble

La décision de supprimer le poste de gardien d’immeuble peut avoir plusieurs origines. Elle peut être liée au coût financier, à un service rendu insuffisant ou non satisfaisant ou à un départ volontaire du gardien.

La suppression de poste peut prendre trois formes : 

  • Le licenciement (motif personnel justifié, motif économique, inaptitude médicale)
  • La retraite (à l’initiative du salarié à partir de 62 ans ou de l’employeur à partir de 70 ans ou questionnement annuel dès 65 ans)
  • La démission

Qu’il s’agisse d’un départ en retraite, d’une démission ou d’un licenciement, la suppression du poste de gardien doit, le cas échéant, être prise au titre de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La suppression devra être soumise au vote lors d’une AG. Si le poste de gardien est défini dans le règlement de copropriété  ou si sa suppression porte atteinte au standing de l’immeuble, alors le vote devra se faire à l’unanimité. Sinon, il faudra une double majorité de vote (cf. article 26).

Le contrat de gardien d’immeuble est une des charges les plus importantes pour la copropriété. Avant de prendre la décision d’engager un concierge, faites le tour des avantages et des inconvénients. C’est un choix important pour la vie de votre copropriété !


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