En dehors de la copropriété, il existe une autre forme de gestion des biens : l’Association Syndicale Libre (plus connue sous le nom d’ASL). Elle s’applique le plus souvent aux lotissements de maisons individuelles.
Mais qu’est-ce qu’une ASL exactement? Comment ça fonctionne ? Éclaircissons le sujet ensemble.
Qu’est-ce qu’une Association Syndicale Libre ?
Une ASL, ou Association Syndicale Libre, est un regroupement de propriétaires d’un ensemble d’habitations, qui concerne les copropriétés horizontales, c’est-à-dire les lotissements (à ne pas confondre avec les copropriétés verticales, qui concernent plutôt des immeubles ou regroupements d’immeubles).
L’ASL a pour objectif de gérer les espaces communs et de faire respecter le cahier des charges de l’ensemble immobilier. Elle permet d’effectuer des travaux en commun d’entretien, d’amélioration ou de mise en valeur des biens (voirie, réseaux, espaces verts, éclairage, etc.).
Conformément à l’article 1er de l’ordonnance du 1er juillet 2004, peuvent faire l’objet d’une ASL, la construction, l’entretien ou la gestion d’ouvrages et la réalisation de travaux, ainsi que les actions d’intérêt commun, en vue de :
- la prévention des risques naturels ou sanitaires ainsi que les pollutions et les nuisances ;
- la préservation, restauration ou exploitation des ressources naturelles ;
- l’aménagement ou l’entretien des cours d’eau, lacs et plans d’eau, voies et réseaux divers ;
- la mise en valeur des propriétés.
La constitution d’une ASL est très simple : il suffit d’obtenir le consentement écrit et unanime de l’ensemble des propriétaires intéressés, puis de convenir et d’enregistrer les statuts de l’association auprès de la préfecture. Ces statuts sont généralement définis par le lotisseur.
Création et déclaration d’une Association syndicale libre
Les propriétaires qui le souhaitent peuvent constituer une ASL. Les statuts de l’associations devront comporter plusieurs éléments (voir ci-dessous).
La création d’une association syndicale libre doit être déclarée par l’un des membres, auprès de la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l’arrondissement où l’association a fixé son siège.
Le dossier de déclaration doit comporter les documents suivants :
- les statuts de l’association en double exemplaire ;
- la déclaration de chaque adhérent précisant les désignations cadastrales et la contenance des immeuble pour lequel il s’engage ;
- une copie du plan parcellaire des immeubles inclus dans le périmètre de l’association ;
- le formulaire prévue en vue de la publication au JOAFE (journal officiel des associations et fondations d’entreprises) d’un extrait des statuts.
Un récépissé daté et signé est délivré par la préfecture ou la sous-préfecture, dans les 5 jours suivant la réception du dossier complet de déclaration.
Une demande d’insertion pour publication au JOAFE dans le mois suivant la date de délivrance du récépissé est envoyée par les services préfectoraux transmettent à la Direction de l’information légale et administrative (Dila).
Pour pouvoir justifier de l’existence et de la capacité juridique de l’association, les dirigeants peuvent télécharger une copie de l’annonce publiée au Journal officiel. Ce document est à conserver durant toute la vie de l’association.
Statuts et obligations d’une ASL
Les ASL possèdent une grande liberté concernant leurs règles d’organisation et de fonctionnement. Celles-ci sont définies dans les statuts de l’association (que l’on peut assimiler au règlement de copropriété). Ces statuts sont définis librement et ne sont pas sujet à la loi du 10 juillet 1965.
Les statuts d’une ASL décrivent :
- l’association (son nom, son objet, son siège, ses règles de fonctionnement, les conditions de modification de son statut et de sa dissolution, la liste des biens, etc.) ;
- le fonctionnement des assemblées générales ;
- la définition et la répartition des charges ;
- le budget (provisions, paiement et recouvrement, etc.) ;
- les dispositions diverses (carences, transformations, frais, etc.).
L’ASL est également tenue à trois obligations, fixées par l’ordonnance de 2004 et le décret de 2006 :
- l’existence d’un organe de décision collégial : le syndicat ;
- la tenue d’une assemblée générale annuelle ;
- le respect de la mise en conformité des statuts. Depuis mai 2008, fin du délai légal d’application, toutes les décisions prises par l’ASL non conformes au nouveau régime sont susceptibles de bloquer sa capacité d’agir en justice.
Statuts de l’ASL et règlement de copropriété ?
L’Association Syndicale Libre est dotée de statuts qui doivent paraître au journal officiel (dépôt à la préfecture ou sous-préfecture). Ces statuts doivent être mis à jour sous peine de ne plus pouvoir agir en justice.
À la différence de l’ASL, la copropriété est dotée d’un règlement de copropriété établi par un géomètre-expert qui se charge de diviser l’immeuble en lots et de leur affecter des quotes-parts. Un notaire rédige le règlement et le fait paraître à la Conservation des Hypothèques.
Comment fonctionne une ASL ?
L’Association syndicale libre fonctionne avec trois organes de décisions :
- l’assemblée générale : elle est organisée une fois par an. C’est elle qui prend les décisions et vote selon des majorités définies par les statuts ;
- le syndicat : il composé de colotis élus par l’assemblée générale. Il contrôle la gestion du président ou gestionnaire (syndic). Les statuts précisent son rôle et ses pouvoirs ;
- le gestionnaire ou président gère l’ASL (administratif et comptable) et fait exécuter les décisions prises en assemblée générale. Il est le représentant de l’ASL devant la justice. Les statuts précisent ses rôles.
Pour résumer, l’ASL est gérée par un syndicat, composé de plusieurs membres élus parmi les propriétaires membres de l’association. Il s’agit d’une gestion démocratique, l’assemblée générale élit parmi les colotis : un président et un syndicat (composé d’un trésorier et d’un secrétaire), qui assurent la gestion de l’ASL.
Le syndicat est l’organe décisionnaire légal de l’association, chaque décision prise doit être votée à la majorité par les membres du syndicat.
Comme pour une copropriété, une assemblée générale est tenue une fois par an par les propriétaires, pour prendre certaines décisions et débattre des sujets fixés à l’ordre du jour.
Vous faites partie d’une copropriété horizontale ? Ca tombe bien, vous voilà désormais incollable sur les Associations Syndicales Libres !
Vous recherchez un syndic pour la gestion de votre ASL ? Contactez-nous !
Quelles différences entre une ASL et un syndicat de copropriétaires ?
On confond souvent ces deux formes de copropriété, pourtant ils sont différents à bien des égards.
L’ASL correspond à un groupement de fonds de terrain à la différence du syndicat des copropriétaires, qui regroupe les propriétaires de logements faisant partie d’un même immeuble.
L’ASL est souvent appliquée aux copropriétés horizontales (lotissements) alors que le syndicat des copropriétaires s’applique aux copropriétés verticales (immeubles).
Deux législations différentes
L’ASL est régie par des statuts définis librement (généralement lors de la création d’un lotissement de programme immobilier). Un lotissement doit obligatoirement s’associer à une ASL.
Chaque coloti est propriétaire de son bâtiment, il est seul responsable de sa gestion. En revanche, l’ASL gère les parties communes (espaces verts, voirie, éclairage, réseaux d’eaux et d’égout, portail, etc.).
Le syndicat des copropriétaires est régi par un règlement de copropriété.
Une gestion différente
Dans les ASL, la gestion est démocratique, l’assemblée générale élit parmi les colotis : un président et un syndicat (trésorier et secrétaire) qui assurent sa gestion.
Le syndicat des copropriétaires gère, selon une certaine quote-part associée à chaque copropriétaire, les parties communes du même immeuble (ascenseur, chaufferie, escaliers, murs porteurs, etc.).
(cc)Tom Rumble, Ovize Cravic
