Comment changer de syndic de copropriété

Coach Copro

Coach Copro

Expert Cotoit

Partagez cet article

Partager sur facebook
Partager sur twitter
Partager sur linkedin
Partager sur email

Trop cher, peu transparent, peu réactif, débordé… Votre syndic ne vous donne pas satisfaction et votre copropriété veut en changer mais vous ne savez pas comment procéder ? Voici tout ce qu’il faut savoir. Vous allez voir, ce n’est pas si compliqué !

La recherche du syndic de copropriété idéal

Rappel : qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?

Un syndic de copropriété peut être bénévole ou professionnel. Il est mandaté par les copropriétaires sur décision de l’assemblée générale pour une durée maximale de 3 ans. Il gère l’immeuble et les équipements collectifs au nom du syndicat des copropriétaires, organise les AG, tient les comptes, gère l’immatriculation et le registre national, trouve des prestataires, suit les travaux, etc. Il est tenu de mettre en œuvre les décisions prises en assemblée générale et de faire respecter le règlement de copropriété en vigueur.

Quel syndic de copro choisir ?

Vous souhaitez changer de syndic ? Rassurez-vous, c’est plus simple qu’il n’y parait. Cependant, changer de syndic s’anticipe. Il s’agit d’une décision qui doit être pensée au minimum 2 mois avant la date de l’assemblée générale.

En effet, en amont, les membres du conseil syndical doivent mettre en concurrence plusieurs contrats de syndics afin de comparer et de négocier les termes des contrats. La loi ALUR leur facilite la tâche puisque désormais le contrat type permet de comparer plus facilement les prestations.

Dans un devis, il n’y a pas que le prix qui compte, il ne doit pas constituer votre seul critère de choix. Portez une attention particulière aux heures d’ouverture, aux prestations annexes, aux outils de suivi mis à disposition, etc. Tous ces éléments peuvent constituer des arguments de poids pour choisir votre syndic idéal.

Il est recommandé de dresser un cahier des charges faisant état des particularités de votre copropriété (ascenseur, chauffage collectif, commerces, gardien, âge de la copropriété…) afin de mieux informer le potentiel gestionnaire sur vos besoins.

Une fois un contrat de syndic retenu, le conseil syndical doit faire inscrire l’élection du nouveau syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale,  en y joignant le devis. Sans ça, votre demande de changement de syndic ne pourra pas être prise en compte. 

Le choix d’un syndic bénévole

Certaines petites copropriétés préfèreront choisir le modèle de syndic bénévole : ainsi, un copropriétaire est élu par l’assemblée générale pour exercer le rôle de syndic. Cette copropriété possède les mêmes devoirs qu’un professionnel. En revanche, il ne peut pas être rémunéré pour son travail et ne possède pas de carte professionnelle. Il s’agit donc d’une alternative économique.

À noter : ce copropriétaire doit se montrer disponible, s’investir, être réactif et connaître les rouages de la copropriété, car il engage sa responsabilité en cas de faute civile ou pénale.

 

Coût d’un changement de syndic

Le changement de syndic n’engendre aucuns frais de résiliation ni de passation. En effet, les contrats de syndic ne sont pas soumis à ce genre de facturation. Changer de gestionnaire de copropriété est donc gratuit.

Reprises comptables et immatriculation de la copropriété

Lors de la passation des documents et informations entre l’ancien et le nouveau syndic (et si cela est nécessaire), des frais peuvent être facturés pour les reprises comptables des années antérieures, lorsque la comptabilité n’a pas été rigoureusement suivie. À titre d’exemple, chez Cotoit, ces coûts s’élèvent à :

  • environ 200 € TTC par année de reprise pour une copro de moins de 10 lots ;
  • environ 300 € TTC par année de reprise pour une copro de 10 à 20 lots ;
  • environ 400 € TTC par année de reprise pour une copro de plus de 21 lots.

Depuis 2018, votre copropriété doit être immatriculée. Cette démarche est obligatoire. Si elle n’a pas encore été faite, cela vous coûtera 150 € la première année.

 

Changer de syndic : vote en assemblée générale

Mis en concurrence des contrats de syndic

Depuis l’adoption de la loi ALUR, et notamment l’ordonnance du 30 octobre 2019, changer de syndic est devenu plus simple grâce au contrat type, qui permet de comparer plus facilement les prestations. Cette règlementation oblige une mise en concurrence tous les ans et non plus tous les 3 ans (cette obligation peut être dispensée uniquement l’approbation de l’AG).

Le conseil syndical est chargé de proposer un ou plusieurs contrats de syndic concurrent à celui en place à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Cette mise en concurrence annuelle permet d’avoir un syndic plus soucieux de la qualité de ses services, mais aussi de limiter les hausses d’honoraires trop importantes, puisque les tarifs sont renégociés à l’occasion de la mise en concurrence.

Consulter notre modèle de lettre de mise en concurrence de syndic.

Assemblée générale : changer de syndic de copropriété

Si un mandat est en cours avec un syndic professionnel, il faut le prévenir de cette mise en concurrence par courrier recommandé avec accusé de réception au plus tard un mois avant la date de l’AG. La loi ALUR impose une mise en concurrence systématique tous les ans. Le choix du nouveau syndic doit être voté à la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

 

Comment changer de syndic : étape par étape 

1

Inscrire ce point à l’ordre du jour de la prochaine AG des copropriétaires

2

Transmettre cette demande au syndic actuel par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 1 mois avant la date de l’AG : modèle ici

3

Élire dès le début de la séance un secrétaire de séance parmi les copropriétaires. Lorsque le syndic en place n’est pas réélu, il doit en effet quitter la séance immédiatement. Le secrétaire de séance prend alors le relais.

4

Le contrat du nouveau syndic doit être voté à la majorité absolue, c’est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires.

5

Une fois élu, le nouveau syndic doit récupérer auprès de l’ancien syndic tous les documents relatifs à l’entretien et à la trésorerie de la copropriété ainsi que les fonds détenus par le syndicat des copropriétaires sous 15 jours.

À savoir : n’importe quel copropriétaire peut proposer cette résolution, sans être spécifiquement membre du conseil syndical. Vous gagnerez du temps si vous en parlez en amont de la réunion à l’ensemble des copropriétaires pour éviter des discussions interminables et des désaccords lors de l’assemblée générale

Transmission des documents au nouveau syndic

La Loi ALUR a également permis d’encadrer la transmission des documents de l’immeuble au nouveau gestionnaire de copropriété. Désormais, le syndic sortant dispose de 15 jours après l’AG pour remettre au nouveau syndic :

  • la trésorerie ;
  • les références des comptes bancaires ;
  • les coordonnées de la banque.

Le reste des archives (sous format papier ou dématérialisé) peut être transmis sous un mois. Les fonds disponibles peuvent être transférés sous deux mois. Une amende par jour de retard peut être appliquée en cas de non-respect des délais.

 

Changer de syndic, passer à Cotoit

Vous êtes copropriétaire ou membre du conseil syndical et vous souhaitez mettre en concurrence votre syndic de copropriété ? Pensez à Cotoit !

Cotoit est un nouveau type de syndic professionnel en ligne proposant une gamme de solutions tirant le meilleur du numérique. Pédagogique et simple, il facilite la vie des petites copropriétés et de ses habitants. Tout comme un syndic professionnel traditionnel, Cotoit assure la gestion administrative de la copropriété (organise les AG, immatricule la copro, signe les contrats, etc.), la gestion comptable (budget prévisionnel, comptabilité, etc.), le bon entretien de l’immeuble et la gestion des salariés de la copro.

Pour passer chez Cotoit, n’hésitez pas à nous demander un devis, qui vous permettra ensuite d’appuyer la mise en concurrence de votre syndic le jour de l’AG. Le jour J, Cotoit peut participer à cette AG pour présenter son offre et son contrat à l’ensemble des copropriétaires.

Une fois notre syndic Cotoit élu, nos coachs copro vous accompagnent et s’occupent de tout concernant la transmission des documents ! Nous contactons chaque copropriétaire pour lui communiquer ses identifiants, qui lui permettront d’accéder à son espace client et aux services en ligne.

Vous savez désormais tout sur le changement de syndic de copropriété !

Nous vous recommandons