La loi Kasbarian du 27 juillet 2023 a révolutionné les procédures d’expulsion des squatteurs avec des délais raccourcis et des sanctions renforcées. Les propriétaires bénéficient désormais d’une procédure administrative accélérée permettant l’évacuation en 72 heures via le préfet. Les sanctions atteignent 45 000€ d’amende et 3 ans de prison, tandis que la trêve hivernale ne s’applique plus aux squatteurs.
Qu’est-ce qu’un squatteur selon la loi Kasbarian ?
Définition légale du squat et occupant sans droit ni titre
Le Code pénal définit le squat comme l’introduction dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Cette qualification pénale s’applique uniquement aux personnes qui pénètrent illégalement dans un logement pour l’occuper sans autorisation du propriétaire.
L’occupant sans droit ni titre représente une notion juridique plus large que le simple squatteur. Cette catégorie englobe toute personne présente dans un bien immobilier sans titre de propriété ni droit de jouissance valable. Par exemple, un ancien locataire qui reste après expiration de son bail devient un occupant sans droit ni titre, même s’il n’est pas techniquement un squatteur car son entrée initiale était légale.
La distinction est fondamentale : le squatteur s’introduit par effraction ou tromperie, tandis que l’occupant sans droit ni titre peut avoir eu initialement un titre d’occupation devenu caduc.
Différence entre squatteur et locataire en impayé
Contrairement au squatteur, un locataire en impayé conserve un statut juridique protégé par la loi. Cette protection fondamentale change radicalement les procédures d’expulsion applicables. Le locataire défaillant bénéficie notamment de la trêve hivernale et de délais judiciaires étendus.
Les démarches d’expulsion diffèrent complètement selon le statut de l’occupant. Pour un squatteur, la procédure administrative accélérée permet une évacuation en 72 heures via le préfet. À l’inverse, expulser un locataire en impayé nécessite un jugement du tribunal et respecte des délais minimum de plusieurs mois.
Cette séparation juridique influence directement les sanctions encourues. Le squatteur risque jusqu’à 45 000 euros d’amende et 3 ans de prison, tandis que le locataire défaillant ne peut être sanctionné pénalement pour ses impayés de loyer.
Extension aux résidences secondaires et locaux commerciaux
La loi anti-squat de 2023 étend considérablement son champ d’application au-delà des résidences principales. Désormais, les résidences secondaires meublées bénéficient de la même protection renforcée, permettant aux propriétaires d’engager la procédure administrative accélérée.
L’extension couvre également les locaux commerciaux, professionnels et agricoles. Cette évolution majeure comble un vide juridique qui laissait ces biens vulnérables face aux occupations frauduleuses. Les propriétaires de bureaux, entrepôts ou commerces peuvent maintenant saisir directement le préfet pour obtenir une évacuation forcée.
Attention : pour les résidences secondaires, le bien doit être meublé pour démontrer sa vocation d’habitation. Les locaux vacants non meublés relèvent d’une procédure judiciaire plus longue, nécessitant l’intervention du juge des contentieux de la protection.
Nouvelles procédures d’expulsion anti-squat 2025
Procédure administrative accélérée en 48h
Lereprésentant de l’État dispose désormais d’un délai de 48 heures pour examiner votre demande d’évacuation forcée. Cette procédure requiert un dossier complet comprenant votre titre de propriété, un constat d’occupation illicite réalisé par un officier de police judiciaire et une plainte pour violation de domicile.
Lorsque vous ne pouvez accéder à votre logement pour récupérer vos pièces justificatives, l’administration fiscale intervient dans les 72 heures pour établir vos droits de propriété. Le préfet examine ensuite la situation personnelle des occupants avant de prendre sa décision.
Une fois la mise en demeure prononcée, les squatteurs disposent de 24 heures pour libérer les lieux. Le concours de la force publique peut être mobilisé immédiatement si nécessaire, sans passage devant le juge.
Article 38 DALO : saisine du préfet renforcée
L’art. 38 de la loi DALO confère au préfet une compétence liée pour traiter les demandes d’évacuation forcée. Contrairement aux procédures judiciaires classiques, l’autorité préfectorale ne peut refuser la mise en demeure que pour un motif impérieux d’intérêt général.
Les récentes modifications facilitent grandement la saisine préfectorale. Le propriétaire peut désormais agir par simple courrier ou email, sans formalisme particulier. Même les tiers peuvent initier la démarche pour le compte d’une personne vulnérable, notamment les enfants d’un parent en EHPAD dont le domicile est occupé illégalement.
Le préfet doit examiner la situation personnelle des occupants avant de prendre sa décision, conformément aux exigences constitutionnelles. Cette obligation d’examen n’empêche pas l’évacuation mais garantit le respect des droits fondamentaux. La trêve hivernale ne s’applique jamais aux évacuations administratives fondées sur l’art. 38.
Procédure judiciaire en référé-expulsion
Lorsque la procédure administrative échoue ou reste inapplicable, la saisine du juge des contentieux de la protection devient nécessaire. Cette voie judiciaire permet d’obtenir une ordonnance d’expulsion par référé, même si les délais s’avèrent plus longs que la procédure préfectorale.
La saisine nécessite l’assistance d’un avocat qui dépose une assignation via un commissaire de justice. Le tribunal statue généralement sous quelques semaines, contrairement aux 18 à 24 mois de l’ancienne procédure. L’ordonnance devient exécutoire immédiatement, sauf appel suspensif des occupants.
Par exemple, si votre résidence secondaire non meublée est squattée, seule cette voie judiciaire s’applique. Le juge apprécie les preuves d’occupation illicite et peut assortir l’expulsion d’astreintes pour accélérer le départ des squatteurs.
Rôle de la Brigade anti-squat et forces de l’ordre
Les forces de l’ordre interviennent concrètement lors de l’évacuation forcée après décision préfectorale ou judiciaire. Police nationale et gendarmerie disposent de prérogatives spécifiques pour faire respecter les ordonnances d’expulsion, y compris par l’usage de la contrainte si les occupants refusent de partir volontairement.
L’intervention policière se déroule généralement aux premières heures du matin pour éviter les troubles à l’ordre public. Les agents procèdent d’abord à une sommation officielle avant d’escorter physiquement les squatteurs hors du logement. Leurs biens personnels sont inventoriés et mis à disposition pendant un délai légal.
Attention aux brigades privées qui proposent des services d’expulsion : ces pratiques constituent un délit flagrant d’expulsion illégale puni par le Code pénal. Seul le procureur de la République peut autoriser l’intervention des forces publiques après saisine régulière des autorités compétentes.
Pourquoi la loi protège-t-elle les squatteurs ?
Droits fondamentaux et trêve hivernale pour locataires
Le droit au logement constitue un principe constitutionnel qui explique certaines protections légales. La trêve hivernale, active du 1er novembre au 31 mars, suspend toute expulsion de locataires pour éviter qu’ils se retrouvent sans abri durant la période froide.
Cette protection s’applique uniquement aux occupants disposant d’un titre d’occupation valide, comme un bail en cours. Les locataires bénéficient également du maintien de l’électricité, du gaz et de l’eau courante pendant cette période, même en cas de factures impayées.
Les mesures de protection ne concernent jamais les squatteurs, qui n’ont aucun droit d’occupation légitime. Depuis les réformes récentes, la distinction est claire : seuls les vrais locataires peuvent invoquer la trêve hivernale pour reporter leur expulsion jusqu’au 1er avril suivant.
Limites de protection pour les squatteurs depuis 2023
La législation limite désormais drastiquement les protections accordées aux squatteurs. Ces occupants illégaux perdent le bénéfice de nombreuses garanties procédurales qui existaient auparavant. La trêve hivernale ne peut plus être invoquée par les squatteurs, contrairement aux locataires en titre.
Les juges ne peuvent plus accorder de délais supplémentaires pour quitter les lieux aux occupants entrés par effraction ou contrainte. Cette mesure accélère considérablement les expulsions puisque les propres moyens de défense des squatteurs se trouvent réduits à néant.
Aucune protection ne subsiste concernant la réparation du préjudice subi par le propriétaire. Les squatteurs restent redevables des dommages causés pendant leur occupation illégale, sans possibilité d’invoquer leur situation personnelle pour échapper aux sanctions financières.
Interdiction d’expulsion par ses propres moyens
Malgré l’occupation illégale de leur bien, les propriétaires ne peuvent jamais expulser eux-mêmes les squatteurs. Cette interdiction absolue découle de l’article 226-4-2 du Code pénal, qui sanctionne toute expulsion réalisée par un particulier. Changer les serrures, faire appel à des « gros bras » ou forcer l’entrée constitue un délit passible de 30 000 euros d’amende et trois ans d’emprisonnement.
Paradoxalement, le propriétaire victime devient lui-même contrevenant s’il tente de récupérer son logement par la force. La justice considère qu’il viole alors le domicile des occupants, même illégaux. Seules les autorités publiques peuvent procéder à une évacuation forcée après décision préfectorale ou judiciaire.
Cette protection procédurale vise à éviter les dérives de la justice privée et les affrontements violents.
Délais d’expulsion et sanctions renforcées
Délais selon le type de procédure engagée
La procédure administrative offre les délais les plus courts : 72 heures maximum pour obtenir une décision préfectorale d’évacuation. Une fois la mise en demeure notifiée, les occupants disposent de 24 heures supplémentaires pour libérer les lieux volontairement.
La voie judiciaire s’avère plus longue avec des délais variant de 1 à 3 mois selon la juridiction saisie. Le juge des contentieux doit examiner les preuves d’occupation illicite avant de prononcer l’ordonnance d’expulsion.
Pour les résidences principales meublées, comptez généralement 10 jours entre le dépôt de plainte et l’intervention effective des forces de l’ordre. Les locaux non destinés à l’habitation nécessitent une procédure judiciaire classique pouvant s’étendre sur plusieurs mois. La réactivité du propriétaire dans la constitution du dossier influence directement ces délais d’expulsion.
Nouvelles sanctions : 45 000€ d’amende et 3 ans de prison
Le triplement des sanctions constitue l’une des mesures phares de la réforme. Auparavant, un squatteur risquait seulement 15 000 euros d’amende et un an d’emprisonnement. Désormais, chaque délit d’entrée frauduleuse ou de maintien illégal expose l’auteur à 45 000 euros d’amende et trois ans de prison ferme.
Cette aggravation vise à créer un effet dissuasif réel. Un squatteur peut cumuler deux condamnations distinctes : une pour l’introduction illégale dans le domicile, une autre pour l’occupation sans autorisation. Le montant total des amendes peut donc atteindre 90 000 euros pour un seul épisode de squat.
Prévention du squat : sécurisation de sa résidence principale
La sécurisation physique reste votre meilleure protection contre les intrusions. Une porte blindée avec serrure multipoints décourage efficacement les tentatives d’effraction. Complétez cette protection par des volets sécurisés et des verrous renforcés sur les fenêtres accessibles.
L’installation d’un système d’alarme connecté permet une surveillance à distance de votre domicile. Vous recevez immédiatement une alerte en cas d’intrusion tentée pendant votre absence.
Maintenez une présence visible même lors de vos déplacements : programmez l’éclairage automatique, demandez à un voisin de relever le courrier, tondez la pelouse régulièrement. Un logement qui semble habité dissuade naturellement les occupants sans droit ni titre.
Conservez précieusement vos justificatifs de propriété dans un lieu sûr. Factures récentes, avis d’imposition et titre de propriété constituent des preuves indispensables pour toute procédure d’expulsion ultérieure.
Décret 2025 : indemnisation des propriétaires en cas de refus du concours de la force publique
Nouveau cadre juridique d’indemnisation
Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 révolutionne l’indemnisation des propriétaires lorsque le préfet refuse le concours de la force publique pour une expulsion. Entré en vigueur le 7 novembre 2025, ce texte met en œuvre l’article 11 de la loi du 27 juillet 2023 et comble un vide juridique majeur.
Désormais, tout refus ou silence du préfet pendant plus de 2 mois ouvre automatiquement droit à réparation. Cette avancée protège enfin les propriétaires victimes de décisions administratives qui bloquent l’exécution de jugements d’expulsion validés par la justice.
Le décret précise que les préjudices indemnisables doivent présenter un lien direct et certain avec la décision de refus. Cette exigence évite les demandes abusives tout en garantissant une réparation équitable aux propriétaires lésés.
Modalités de calcul de l’indemnisation
L’indemnisation se calcule principalement sur la base du loyer contractuel, excluant tout supplément non justifié. En l’absence de bail ou si le loyer semble sous-évalué, le propriétaire peut établir la valeur locative réelle par tout moyen de preuve approprié.
Le montant inclut également la compensation des charges locatives récupérables, sous réserve que le propriétaire justifie s’en être acquitté. Cette disposition évite que les propriétaires supportent doublement ces frais pendant l’occupation illégale.
La période d’indemnisation prend fin dès survenance de l’un de ces événements : obtention ultérieure du concours, départ volontaire des occupants, renonciation à l’expulsion, vente du bien ou décès de l’occupant. Cette limitation temporelle encadre strictement la responsabilité de l’État.
Procédure de demande d’indemnisation
La demande s’effectue directement auprès du préfet de département, ou du préfet de police pour Paris. Le propriétaire dispose d’un recours amiable avant toute saisine du tribunal administratif. Cette procédure simplifiée accélère le traitement des dossiers.
En cas de refus ou d’absence de réponse pendant 2 mois, le propriétaire peut saisir le juge administratif pour examen de sa demande. Cette double voie de recours garantit l’effectivité du droit à indemnisation prévu par la loi.
Les services préfectoraux mettent progressivement en place des plateformes dématérialisées pour faciliter les démarches. Cette modernisation administrative répond aux attentes légitimes des propriétaires confrontés à des situations d’urgence.
Questions fréquentes
Au bout de combien de temps un squatteur peut-il rester dans un logement ?
Aucun délai légal ne permet à un squatteur d’acquérir des droits sur un logement. Contrairement aux idées reçues, l’occupation illégale ne crée jamais de titre de propriété, même après plusieurs années. La prescription acquisitive ne s’applique qu’aux occupants de bonne foi disposant d’un titre apparent. Le propriétaire conserve toujours son droit d’expulsion, quelle que soit la durée d’occupation. Seule la procédure à suivre peut varier selon les circonstances : administrative accélérée pour les squats récents, judiciaire pour les situations complexes.
Comment expulser des squatteurs d’un logement ?
Deux procédures principales s’offrent aux propriétaires. La procédure administrative via le préfet permet une évacuation en 72 heures maximum pour les résidences principales et secondaires meublées. Cette voie nécessite un dossier complet incluant titre de propriété, constat d’occupation illicite et plainte pénale. La procédure judiciaire par référé-expulsion s’applique aux autres situations. Elle requiert l’assistance d’un avocat et s’étend sur quelques semaines. Le choix dépend du type de bien et des circonstances d’occupation.
Quelle est la loi qui protège les squatteurs ?
Aucune loi ne protège spécifiquement les squatteurs depuis la réforme de 2023. Les protections concernent uniquement les locataires en titre bénéficiant d’un bail valide. La trêve hivernale, les délais de grâce et l’aide juridictionnelle ne s’appliquent plus aux occupants sans droit ni titre. Cette évolution majeure facilite considérablement les expulsions de squatteurs tout en préservant les droits légitimes des vrais locataires en difficulté.
Comment expulser un squatteur selon la loi ?
La loi impose le respect de procédures strictes interdisant toute expulsion par ses propres moyens. Le propriétaire doit obligatoirement passer par l’autorité préfectorale ou judiciaire selon les cas. Toute tentative d’expulsion privée expose à 30 000 euros d’amende et 3 ans de prison. La procédure légale commence par le dépôt d’une plainte pénale, suivi de la saisine du préfet ou du tribunal selon la nature du bien. Cette obligation protège tous les occupants contre les dérives de la justice privée.
Que risquent les squatteurs en 2025 ?
Les sanctions ont été triplées par la loi de 2023. Chaque squatteur encourt désormais 45 000 euros d’amende et 3 ans de prison ferme. Ces peines peuvent se cumuler selon les infractions commises : introduction frauduleuse, maintien illégal, dégradations. Les tribunaux appliquent ces sanctions avec fermeté, particulièrement pour les récidivistes. Au-delà des sanctions pénales, les squatteurs restent civilement responsables des dommages causés pendant leur occupation illégale. Conservez précieusement vos justificatifs de propriété dans un lieu sûr. Factures récentes, avis d’imposition et titre de propriété constituent des preuves indispensables pour toute procédure d’expulsion ultérieure.