Comprendre ma copro

Publié le 11/03/2019

Assemblée générale de copropriété : les règles de majorité

Les règles de majorité en assemblée générale peuvent paraître compliquées. Majorité simple, double, absolue, unanimité… Ces notions vous semblent floues voire totalement inconnues ? Pas de panique, Cotoit vous explique tout.

L’assemblée générale de copropriété

Une fois par an au minimum a eu lieu l’assemblée générale de copropriété. Cette réunion incontournable permet à l’ensemble du syndicat des copropriétaires de se réunir afin de prendre des décisions concernant l’immeuble, de voter le budget annuel de fonctionnement et de déterminer des actions à entreprendre.

Les grandes étapes de l’assemblée générale de copropriété sont :

  • l’élaboration de l’ordre du jour,
  • la convocation à l’assemblée générale envoyée au moins 21 jours avant la date,
  • le jour J : vote des décisions avec la présence du bureau de l’AG,
  • l’établissement du procès-verbal : compte-rendu des décisions,
  • ​et la mise en place des actions votées ou contestations.

➡ ​Envie d’en savoir plus sur l’organisation d’une assemblée générale ? Découvrez-en davantage dans notre article dédié.

Toutes les décisions ne sont pas soumises aux mêmes règles de vote. En fonction de l’importance des sujets soumis à l’ordre du jour, la loi du 10 juillet 1965 (articles 24, 25 et 26) opère une graduation dans les majorités. Chaque copropriétaire dispose d’un pouvoir de vote proportionnel à sa quote-part (exprimée en tantièmes). Découvrons comment ça marche.

La majorité simple (article 24)

Pour être adoptée, la décision votée à la majorité simple doit obtenir un nombre de voix «pour» supérieur aux «contre». Il s’agit de la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, les abstentions ne comptant pas.

Les décisions impactées par cette majorité concernent la gestion courante de l’immeuble :

  • l’élection du bureau de l’assemblée générale,
  • l'approbation du budget prévisionnel,
  • les décisions sur la conservation de l’immeuble,
  • les décisions concernant la préservation de la sécurité et de la santé physique des occupants (rampes pour escaliers, par exemple) incluant les travaux sur le clos et le couvert, la stabilité de l’immeuble ainsi que les réseaux,
  • le remplacement d’équipements vétustes,
  • les travaux de réparation courante,
  • ​les décisions permettant d’assurer la mise en conformité avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipements, etc.

La majorité absolue (article 25)

Passons au grade au-dessus avec la majorité absolue (dite majorité de l’article 25).

Pour qu’une décision à l’article 25 soit adoptée, il faut obtenir un vote représentant plus de la moitié des millièmes de la copropriété. Le vote ne porte pas sur le nombre de voix des présents ou représentées mais sur l’ensemble des voix de toute la copropriété (absents compris).

Par exemple : sur une copropriété de 1 000 millièmes, il faut que les copropriétaires votant en faveur de la décision représentent au minimum 501/1000e pour que la décision soit adoptée.

L’article 25.1

Il existe des résolutions pouvant être re-votées immédiatement à l’article 24 pour éviter une carence au niveau des décisions lorsque l'AG n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent. Cela concerne toutes les résolutions prévues par l’article 25 sauf les points «n» et «o», c’est-à-dire  :

  • n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;  
  • ​o) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.  

Pour cela, le projet doit recueillir au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.

Par exemple : sur une copropriété de 1000e, seuls 400e de votes sont «pour», la décision n’est donc pas adoptée au 1er vote. Par contre, on a obtenu au moins un tiers des voix, il y a alors immédiatement un second vote à l’article 24 (vote à la majorité simple).

majorité 25 assemblée générale copro

La majorité absolue s’applique pour les décisions dépassant la simple gestion courante  et concernant tous les travaux d’amélioration :

  • les travaux d’économie d’énergie (nouveauté loi Élan),
  • la désignation ou révocation d’un mandat de syndic,
  • les travaux affectant la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels,
  • les installations des compteurs individuels d’eau,
  • ​la vente de parties communes résultant d’une obligation légale et modifiant la répartition des charges, etc.

La double majorité (article 26)

L’article 26 rassemble deux modes de vote : la double majorité et l'unanimité.

La double majorité correspond au vote d'au moins deux tiers des voix des membres du syndicat des copropriétaires.

Pour être favorable, la vote doit remplir les conditions suivantes :

  • plus de la moitié des copropriétaires doit voter favorablement pour la résolution,
  • ​les copropriétaires votant pour la résolution doivent représenter au moins les deux tiers des voix.

Prenons l’exemple d’une copropriété de 50 personnes comportant 1 000 millièmes. Il faut au moins 26 copropriétaires présents ou représentés votant en faveur de la décision. Ces 26 copropriétaires doivent représenter, à eux seuls, les deux tiers des 1000 millièmes, soit 667.

Cette double majorité est utilisée pour des décisions spécifiques telles que :

  • la modification, l’établissement d’un règlement de copropriété,
  • la vente d’une partie commune ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble,
  • les modes d'ouverture des portes d’accès de l’immeuble, etc.

Vote à l’unanimité en assemblée générale de copropriété

Le vote à l'unanimité du syndicat des copropriétaires renvoie au vote unanime de l’ensemble des membres de la copropriété. Ils doivent donc tous être présents ou représentés pour voter parmi les décisions suivantes :

  • la suppression d’un poste de gardien ou de concierge si celle-ci porte atteinte à la destination de l’immeuble,
  • la vente d’une partie commune portant atteinte à la destination de l’immeuble,
  • ​la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires (prêt bancaire collectif), etc.

Découvrez-en plus sur les règles de majorité de vote en fonction des travaux que votre copropriété souhaite adopter.