Changer de syndic de copropriété est une décision importante qui nécessite de respecter une procédure précise. Cette démarche, encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et la loi Alur, permet aux copropriétaires de désigner un nouveau gestionnaire pour leur immeuble. Voici tout ce qu’il faut savoir pour réussir cette transition en assemblée générale.
Pourquoi changer de syndic de copropriété ?
Plusieurs raisons peuvent motiver un changement de syndic. Les copropriétaires peuvent être insatisfaits de la gestion de l’immeuble, constater un manque de transparence dans les comptes, ou encore subir des honoraires trop élevés. La faute du syndic, comme le non-respect des décisions d’assemblée générale ou des manquements contractuels, constitue également un motif légitime de changement.
Le bon fonctionnement d’une copropriété dépend largement de la qualité du service fourni par le syndic professionnel ou bénévole. Lorsque cette relation de confiance est rompue, il devient nécessaire d’envisager un nouveau syndic plus adapté aux besoins spécifiques de la copropriété.
Les étapes clés pour changer de syndic
Étape 1 : La mise en concurrence des syndics
La loi Alur impose une obligation de mise en concurrence avant tout changement de syndic. Le conseil syndical doit solliciter plusieurs propositions de contrat auprès de différents syndics. Cette démarche permet de comparer les offres et de choisir le syndic offrant le meilleur rapport qualité-prix.
Les syndics candidats doivent fournir une fiche d’information détaillant leurs prestations et honoraires, ainsi qu’un projet de contrat conforme au contrat-type réglementaire. Cette mise en concurrence peut être dispensée si l’assemblée générale de l’année précédente l’a décidé à la majorité absolue.
Étape 2 : L’inscription à l’ordre du jour
Pour inscrire le changement de syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale, le conseil syndical ou tout copropriétaire doit adresser une demande d’inscription au syndic actuel. Cette demande doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, accompagnée du contrat du syndic candidat.
Cette démarche doit impérativement être effectuée avant l’envoi des convocations à l’assemblée, soit au moins 21 jours avant la date prévue pour la réunion.
Étape 3 : La convocation à l’assemblée générale
Le syndic en exercice doit convoquer l’assemblée générale en respectant les délais légaux. La convocation doit mentionner clairement à l’ordre du jour la question du changement de syndic et la désignation d’un nouveau syndic. Les projets de contrats des syndics candidats doivent être annexés à cette convocation.
Si le syndic actuel refuse de convoquer l’assemblée, tout copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire pour désigner un administrateur provisoire chargé d’organiser la réunion.
Le déroulement de l’assemblée générale
La tenue de l’assemblée et le vote
L’assemblée générale se déroule selon les règles habituelles de la copropriété. Le syndic sortant préside généralement la séance jusqu’au vote de sa révocation. Les copropriétaires peuvent poser des questions et débattre des différentes propositions avant de procéder au vote.
Le changement de syndic nécessite une majorité absolue, soit plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires. Si cette majorité n’est pas atteinte au premier tour, un second vote peut être organisé à la majorité simple des présents et représentés, conformément aux dispositions de la loi de 1965.
La désignation du nouveau syndic
Une fois le changement approuvé, l’assemblée procède à l’élection du nouveau syndic. Le procès-verbal de l’assemblée acte officiellement cette nomination et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat.
Le nouveau syndic prend ses fonctions un jour franc après l’assemblée générale. Cette prise d’effet immédiate permet d’assurer la continuité de la gestion de l’immeuble.
La procédure de révocation en cours de mandat
Les motifs de révocation
La révocation du syndic en cours de mandat est possible mais plus complexe qu’un simple non-renouvellement. Elle nécessite un motif légitime comme une faute grave, le non-respect des obligations contractuelles, ou l’inexécution des décisions prises en assemblée.
Cette procédure doit être menée avec rigueur car le syndic révoqué peut réclamer des dommages-intérêts si la révocation est jugée abusive.
La procédure à suivre
Pour révoquer un syndic en cours de mandat, les copropriétaires doivent inscrire cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale extraordinaire. La demande doit être motivée et accompagnée de pièces justificatives prouvant les manquements reprochés.
Le vote de révocation suit les mêmes règles de majorité que pour un changement classique. Le syndic doit pouvoir se défendre lors de l’assemblée avant le vote.
La période de passation entre syndics
La transmission des documents nécessaires
Après l’élection du nouveau syndic, une période de passation commence. Le syndic sortant dispose d’un délai maximum d’un mois pour transmettre l’intégralité des archives et documents de la copropriété au nouveau gestionnaire.
Cette transmission comprend les comptes, les contrats en cours, les dossiers techniques de l’immeuble, et tous les éléments nécessaires à la poursuite de la gestion. Le syndic sortant ne peut facturer aucun frais supplémentaire pour cette transmission.
La reprise des comptes
Le nouveau syndic doit procéder à la reprise des comptes et s’assurer de la bonne transmission des fonds de la copropriété. Cette étape cruciale nécessite un contrôle rigoureux pour éviter tout problème ultérieur.
Les contrats de travaux en cours, les assurances, et les autres engagements de la copropriété sont automatiquement transférés au nouveau syndic.
L’impact de la loi Alur sur le changement de syndic
La loi Alur a considérablement modifié les règles du changement de syndic. Elle impose notamment l’utilisation d’un contrat-type standardisé et renforce l’obligation de mise en concurrence. Ces mesures visent à améliorer la transparence et à faciliter la comparaison des offres.
La loi précise également que lorsque l’assemblée générale désigne un nouveau syndic avant le terme du mandat en cours, cette décision vaut automatiquement révocation du syndic actuel.
Frais et délais du changement de syndic
Les coûts à prévoir
Le changement de syndic génère certains frais pour la copropriété. Les principaux coûts concernent l’organisation de l’assemblée générale extraordinaire si nécessaire, et les éventuels honoraires du nouveau syndic pour la reprise du dossier.
Le syndic sortant ne peut facturer aucun frais de rupture ou de transmission des documents, sauf dispositions contraires prévues au contrat.
Les délais à respecter
Le processus de changement de syndic nécessite plusieurs mois de préparation. Il faut compter environ 6 à 8 mois entre la décision de changer et la prise de fonction effective du nouveau syndic.
Ces délais incluent la mise en concurrence, la préparation de l’assemblée générale, et la période de passation. Une bonne anticipation est essentielle pour éviter toute interruption dans la gestion de l’immeuble.
Questions fréquentes
Quelles sont les étapes pour changer de syndic de copropriété ?
Le processus comprend cinq étapes principales : la mise en concurrence des syndics, l’inscription du changement à l’ordre du jour de l’assemblée générale, la convocation des copropriétaires, le vote en assemblée, et enfin la période de passation entre l’ancien et le nouveau syndic.
Qui tient l’assemblée générale en cas de changement de syndic ?
C’est généralement le syndic actuel qui préside l’assemblée générale jusqu’au vote de changement. Si le syndic refuse de convoquer l’assemblée, un administrateur provisoire peut être désigné par le tribunal pour organiser la réunion.
Qui rédige le procès-verbal en cas de changement de syndic ?
Le procès-verbal est rédigé par le secrétaire de séance désigné en début d’assemblée. Une fois le nouveau syndic élu, c’est lui qui devient responsable de la signature et de la diffusion du procès-verbal dans un délai d’un mois.
Comment changer de syndic de copropriété ?
Pour changer de syndic, il faut d’abord procéder à une mise en concurrence, puis inscrire le changement à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le vote se fait à la majorité absolue des copropriétaires. Une fois élu, le nouveau syndic prend ses fonctions après une période de passation avec le syndic sortant.
Le changement de syndic en assemblée générale est une procédure encadrée qui permet aux copropriétaires d’améliorer la gestion de leur immeuble. En respectant les étapes légales et en préparant soigneusement cette transition, il est possible de changer efficacement de gestionnaire pour répondre aux besoins de la copropriété.
