Bien qu’il soit bénévole, le syndic peut percevoir une rémunération pour son travail de gestionnaire, mais aussi un défraiement pour certains frais qu’il a pu engager dans le cadre de ses missions. Découvrons comment ça marche.
Qu’est-ce qu’un syndic bénévole ?
Toute copropriété, quelle que soit sa taille, est dans l’obligation de recourir à un syndic. Ce dernier gère les tâches administratives, les budgets, les salariés de l’immeuble et veille à l’entretien du bâtiment. Cette obligation légale s’applique même aux plus petites copropriétés, y compris celles ne comptant que quelques lots.
La copropriété peut faire appel à un gestionnaire de copropriété expert : le syndic professionnel. C’est l’assemblée générale qui vote son mode de fonctionnement et détermine les conditions de son mandat. Ce syndic professionnel dispose d’une carte professionnelle et exerce cette activité à titre commercial.
Mais ce rôle peut aussi être incarné par un copropriétaire de l’immeuble, c’est ce que l’on appelle le syndic bénévole, un mode en autogestion souvent choisi dans les petites copropriétés. Cette solution présente l’avantage de réduire considérablement les frais de syndic tout en permettant une gestion de proximité.
Syndic non professionnel : définition et statut
Le syndic non professionnel, également appelé syndic bénévole, se distingue du syndic professionnel par son statut. Il n’exerce pas cette activité de manière commerciale et ne dispose pas de carte professionnelle. Cette distinction est importante car elle détermine les conditions de rémunération et les obligations légales applicables.
Être syndic : conditions et prérequis
Pour être syndic bénévole, plusieurs conditions doivent être remplies. Le candidat doit obligatoirement être copropriétaire de l’immeuble qu’il souhaite gérer. Cette exigence garantit qu’il a un intérêt direct dans la bonne gestion de la copropriété. Il doit également être majeur, ne pas être sous tutelle ou curatelle, et ne pas avoir fait l’objet d’une interdiction de gérer.
Bien qu’il soit bénévole, le syndic est chargé des mêmes missions qu’un syndic professionnel et assume les mêmes responsabilités juridiques. En effet, il représente le syndicat des copropriétaires dans la gestion courante de l’immeuble et peut même être amené à le représenter en justice. Il doit également souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages qu’il pourrait causer dans l’exercice de ses fonctions.
Les tâches principales d’un syndic se composent de :
- la gestion des assemblées générales de A à Z : élaboration de l’ordre du jour, envoi des convocations dans les délais légaux, tenue de l’assemblée générale, rédaction et envoi des procès-verbaux
- la gestion des contrats d’entretien, d’assurance et de fourniture d’énergie
- le paiement des prestataires et la vérification de leurs factures
- la comptabilité de la copropriété, incluant la tenue d’une comptabilité en partie double pour les copropriétés de plus de 20 lots
- la tenue et mise à jour d’un carnet d’entretien et le suivi des travaux dans la copropriété
- veiller au respect du règlement de copropriété et faire appliquer les décisions prises en assemblée générale
- la souscription aux assurances obligatoires et le suivi des sinistres
- la gestion des impayés de charges et les procédures de recouvrement
- l’immatriculation de la copropriété au registre national des copropriétés
Syndic bénévole 2 copropriétaires : cas particulier
Même dans une copropriété ne comptant que 2 copropriétaires, la désignation d’un syndic reste obligatoire. Dans ce cas précis, l’un des deux copropriétaires peut assumer cette fonction de manière bénévole. Les règles de rémunération et de défraiement s’appliquent de la même manière, bien que la charge de travail soit généralement réduite.
Le défraiement du syndic bénévole
Durant l’exercice de ses différentes missions, le syndic bénévole peut être amené à avancer des frais comme par exemple un abonnement téléphonique dédié à la copropriété, l’affranchissement de lettres, des photocopies de documents administratifs, des déplacements éventuels pour rencontrer des prestataires ou effectuer des visites techniques, etc.
Ces frais doivent être justifiés et engagés uniquement dans le cadre de la gestion de la copropriété. De ce fait, il est donc essentiel pour le syndic bénévole de conserver l’ensemble des factures et justificatifs pour pouvoir les présenter lors du remboursement. Cette obligation de justification garantit la transparence et évite tout détournement de fonds.
Le défraiement peut prendre plusieurs formes selon les dispositions votées par l’assemblée générale :
- Le remboursement des frais réels sur présentation de justificatifs
- Un forfait mensuel ou annuel couvrant l’ensemble des frais engagés
- Une combinaison des deux systèmes selon la nature des dépenses
Ces frais sont imputés dans les comptes du syndicat des copropriétaires et payés par lui. Les indemnités correspondantes perçues sont exonérées de l’impôt sur le revenu, car elles constituent un simple remboursement de frais professionnels et non une rémunération.
C’est à l‘assemblée générale de décider des modalités et des types de frais dont le syndic bénévole pourra être remboursé et pour quel montant maximum. Cette décision doit être prise à la majorité absolue et figurer explicitement dans le procès-verbal de l’assemblée générale.
La rémunération du syndic bénévole
Certaines tâches peuvent être chronophages pour un syndic bénévole, en effet, du temps de travail parfois long est dédié à l’exécution des différentes missions. La gestion d’une copropriété, même de petite taille, peut représenter plusieurs heures de travail par semaine, notamment lors de la préparation des assemblées générales ou du suivi de travaux importants. Il est donc courant que le syndic bénévole perçoive une rétribution pour ses actions.
Syndic bénévole loi ALUR : le cadre légal
Le point n°8 du décret du 26 mars 2015 « Défraiement et rémunération du syndic non-professionnel » définit précisément les conditions de rémunération du syndic bénévole. Ce texte, qui fait suite à la loi ALUR, clarifie définitivement la possibilité de rémunérer un syndic non professionnel.
Les modalités de rémunération possibles
La rémunération du syndic bénévole peut être fixée selon différentes modalités :
Le forfait annuel : Il s’agit d’une somme fixe versée chaque année, indépendamment du temps effectivement consacré. Cette formule offre une prévisibilité budgétaire pour la copropriété et une simplicité de gestion.
Le coût horaire : La rémunération est calculée en fonction du temps réellement passé, sur la base d’un taux horaire défini à l’avance. Cette méthode nécessite un suivi précis du temps de travail.
Les autres modalités : Il peut s’agir d’une rémunération mixte (forfait + vacation pour certaines tâches spécifiques) ou d’une rémunération à la tâche pour des missions particulières.
Montant rémunération syndic bénévole : fourchettes indicatives
Le montant de la rémunération varie considérablement selon la taille de la copropriété et la charge de travail. En général, on observe les fourchettes suivantes :
- Petite copropriété (moins de 10 lots) : 500€ à 1 500€ par an
- Copropriété moyenne (10 à 30 lots) : 1 500€ à 3 000€ par an
- Grande copropriété (plus de 30 lots) : 3 000€ à 5 000€ par an
Rémunération syndic bénévole maximum : limites légales
Bien que la loi ne fixe pas de plafond strict, la rémunération doit rester « accessoire » et proportionnée au travail effectué. Elle ne doit pas transformer l’activité en profession principale, ce qui remettrait en cause le statut de syndic non professionnel.
Exemple rémunération syndic bénévole copropriété
Prenons l’exemple d’une copropriété de 15 lots avec un syndic bénévole rémunéré 2 000€ par an. Cette somme représente environ 11€ par lot et par mois, soit une économie substantielle par rapport aux honoraires d’un syndic professionnel qui factureraient entre 15€ et 25€ par lot et par mois.
Les obligations fiscales et sociales
Celle-ci est imposable au titre des bénéfices non-commerciaux et soumise à des prélèvements sociaux. Elle doit passer par une déclaration de revenus à l’URSSAF. La rémunération perçue doit être déclarée dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) avec un abattement forfaitaire de 34% pour frais professionnels.
Déclaration rémunération syndic bénévole : procédure
La déclaration s’effectue via le formulaire 2042-C PRO, en reportant le montant brut perçu dans la case « Autres BNC non professionnels ». L’abattement de 34% est appliqué automatiquement par l’administration fiscale.
Rémunération syndic bénévole comptabilité : traitement
Dans la comptabilité de la copropriété, la rémunération du syndic bénévole est comptabilisée en charges de gestion courante. Elle fait l’objet d’une ligne spécifique dans les comptes annuels et doit être approuvée par l’assemblée générale.
Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) s’appliquent également au taux de 15,5% sur le montant net après abattement. Si le syndic bénévole se fait rémunérer, les modalités de sa rémunération doivent être précisées dans son contrat type, conformément aux dispositions légales.
Cette rétribution doit être accessoire à des revenus principaux et ne pas constituer une source de travail principal pour éviter une concurrence déloyale avec les syndics professionnels. La loi impose que cette activité reste non professionnelle et ne devienne pas l’activité principale du syndic.
La procédure de mise en place
Pour qu’un syndic bénévole puisse percevoir une rémunération, plusieurs étapes doivent être respectées :
- Présentation d’un contrat type : Contrairement au syndic purement bénévole, celui qui souhaite être rémunéré doit présenter un contrat conforme au modèle légal
- Vote en assemblée générale : La rémunération et ses modalités doivent être approuvées par l’assemblée générale à la majorité absolue
- Signature du contrat : Le contrat doit être signé et préciser clairement les conditions de rémunération
Modèle de contrat de syndic bénévole : éléments essentiels
Le contrat doit respecter le modèle type défini par le décret du 26 mars 2015. Il doit notamment préciser :
- L’identité du syndic et sa qualité de copropriétaire
- La durée du mandat (maximum 3 ans)
- Les missions confiées
- Les modalités de rémunération et de défraiement
- Les conditions de résiliation
Rémunération assemblée générale syndic bénévole : vote requis
La décision de rémunérer le syndic bénévole doit faire l’objet d’une résolution spécifique votée à la majorité absolue (article 25 de la loi de 1965). Cette résolution doit préciser le montant et les modalités de versement.
Cette rémunération est imputée dans les comptes du syndicat et payée par lui. Elle constitue une charge commune répartie entre les copropriétaires selon leurs quotes-parts respectives, au même titre que les autres frais de gestion de la copropriété.
Les avantages pour la copropriété
Rémunérer un syndic bénévole présente plusieurs avantages :
- Motivation renforcée : La rémunération encourage un engagement plus sérieux et durable
- Attraction de compétences : Elle permet d’attirer des copropriétaires qualifiés
- Responsabilisation : Un syndic rémunéré est soumis à des obligations de résultat plus strictes
- Coût maîtrisé : Même rémunéré, un syndic bénévole reste moins coûteux qu’un syndic professionnel
Honoraires des syndics : comparaison avec les syndics professionnels
Pour bien comprendre l’intérêt économique du syndic bénévole, il convient de comparer ses frais avec ceux d’un syndic professionnel. Les honoraires des syndics professionnels se composent généralement d’un forfait de base auquel s’ajoutent des prestations complémentaires facturées séparément.
Frais de syndic professionnel vs syndic bénévole
Un syndic professionnel facture en moyenne :
- Forfait de base : 15€ à 25€ par lot et par mois
- Assemblée générale : 150€ à 300€
- Gestion des sinistres : 100€ à 200€ par sinistre
- Travaux exceptionnels : 5% à 10% du montant des travaux
En comparaison, un syndic bénévole rémunéré coûte généralement 3 à 5 fois moins cher, même en incluant sa rémunération et ses frais de déplacement.
Rémunération syndic coopératif : alternative complémentaire
Le syndic coopératif, prévu par l’article 17-1 de la loi de 1965, constitue une alternative où l’ensemble des copropriétaires participe à la gestion. Dans ce cas, la rémunération peut être répartie entre plusieurs copropriétaires selon leur niveau d’implication.
Syndic bénévole démission : procédure et conséquences
La démission du syndic bénévole est encadrée par des règles spécifiques. Le syndic peut démissionner à tout moment, mais doit respecter un préavis dont la durée est fixée par le contrat ou, à défaut, par le règlement de copropriété.
Procédure de démission
La démission doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception à tous les copropriétaires. Elle prend effet à l’expiration du préavis, sauf si l’assemblée générale accepte une démission immédiate. En cas de démission, la copropriété dispose d’un délai de 3 mois pour désigner un nouveau syndic.
Immatriculation syndic bénévole : obligations administratives
Tout changement de syndic doit être déclaré au registre national des copropriétés dans un délai de 2 mois. Cette immatriculation est obligatoire et fait l’objet d’une amende en cas de non-respect.
En conclusion, même si le terme « syndic bénévole » évoque le contraire, il peut tout à fait être rémunéré et défrayé. Cette possibilité, encadrée par la loi, permet de concilier économies pour la copropriété et juste reconnaissance du travail accompli par le syndic non professionnel.
Questions fréquentes
Quel syndic pour une petite copropriété ?
Pour une petite copropriété, le syndic bénévole représente souvent la solution la plus adaptée et économique. Ce type de gestion convient particulièrement aux copropriétés de moins de 10 lots, où la proximité et la connaissance des lieux constituent des atouts majeurs. Le syndic bénévole, étant copropriétaire lui-même, comprend mieux les enjeux spécifiques de l’immeuble et peut assurer une gestion de proximité efficace.
Comment est rémunéré un syndic de copropriété ?
La rémunération diffère selon le type de syndic. Les syndics professionnels perçoivent des honoraires des syndics basés sur un forfait annuel et des prestations complémentaires. Le syndic bénévole peut percevoir une rémunération selon trois modalités : forfait annuel, coût horaire ou autres modalités mixtes. Cette rémunération doit être votée en assemblée générale et respecter le caractère non professionnel du mandat.
Comment fonctionne un syndic de copropriété bénévole ?
Le syndic bénévole fonctionne comme un syndic professionnel mais sans carte professionnelle. Il doit obligatoirement être copropriétaire et assumer les mêmes responsabilités : gestion administrative, financière, technique et juridique. Pour être rémunéré, il doit présenter un modèle de contrat de syndic bénévole conforme au décret de 2015 et obtenir l’accord de l’assemblée générale.
Quel est le tarif d’un syndic ?
Les frais de syndic varient considérablement. Un syndic professionnel facture généralement entre 15€ et 25€ par lot et par mois, selon la taille et la complexité de la copropriété. Le montant rémunération syndic bénévole est généralement bien inférieur : entre 500€ et 2000€ par an selon la taille de la copropriété et les modalités choisies (forfait annuel ou coût horaire).
Quels sont les inconvénients du syndic bénévole ?
Les syndic bénévole inconvénients incluent principalement le manque d’expertise professionnelle, la disponibilité limitée, les risques de conflits d’intérêts entre copropriétaires, et la responsabilité personnelle engagée. De plus, la gestion peut devenir complexe dans les grandes copropriétés nécessitant des compétences spécialisées en droit immobilier et comptabilité.
Comment créer un syndic bénévole ?
Pour créer un syndic bénévole, plusieurs étapes sont nécessaires : le candidat doit être copropriétaire, présenter sa candidature en assemblée générale avec un contrat type si une rémunération est prévue, obtenir l’accord des copropriétaires à la majorité absolue, puis procéder à l’immatriculation syndic bénévole au registre national des copropriétés dans les deux mois suivant sa désignation.
Le syndic bénévole peut-il cumuler plusieurs mandats ?
Selon la loi alur syndic bénévole, le cumul de mandats est possible mais limité. Un syndic non professionnel ne peut gérer simultanément que 3 copropriétés maximum, contrairement aux syndics professionnels. Cette limitation vise à préserver le caractère non professionnel de l’activité et éviter la concurrence déloyale.
Comment déclarer la rémunération du syndic bénévole ?
La déclaration rémunération syndic bénévole s’effectue dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Le syndic doit déclarer ses revenus à l’URSSAF et payer les cotisations sociales correspondantes. Un abattement forfaitaire de 34% pour frais professionnels s’applique automatiquement.
Quelle aide existe-t-il pour un syndic bénévole ?
Plusieurs dispositifs d’aide syndic bénévole existent : formations spécialisées, logiciels de gestion dédiés, conseils juridiques auprès d’associations de copropriétaires, et accompagnement par des professionnels pour les tâches les plus complexes. Ces outils permettent d’assurer une gestion efficace malgré le manque d’expérience professionnelle.