L’assemblée générale extraordinaire de copropriété (AGE) constitue une réunion exceptionnelle permettant aux copropriétaires de prendre des décisions majeures qui ne peuvent attendre l’assemblée générale ordinaire annuelle. Contrairement à l’assemblée générale ordinaire, l’AGE peut être convoquée à tout moment pour traiter des sujets urgents comme des travaux importants, la modification du règlement de copropriété ou la révocation du syndic. Ce guide 2025 vous accompagne dans la compréhension des procédures, des règles de quorum et des formalités obligatoires pour organiser une AGE de copropriété conforme à la réglementation.
Qu’est-ce qu’une assemblée générale extraordinaire de copropriété ?
Assemblée générale extraordinaire définition
L’assemblée générale extraordinaire de copropriétéreprésente la réunion des copropriétaires pour délibérer sur des questions exceptionnelles dépassant la gestion courante de l’immeuble. Sa particularité réside dans son caractère ponctuel et dans la nature des décisions importantes qu’elle permet d’adopter.
Contrairement aux assemblées générales ordinaires soumises à un calendrier annuel, l’AGE ne connaît aucune périodicité fixe. Elle peut être organisée plusieurs fois par an selon les besoins de la copropriété. Les règles de quorum et de majorité diffèrent selon la nature des travaux votés et l’impact sur les parties communes de l’immeuble.
La tenue de l’assemblée suit un cadre réglementaire strict défini par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Le procès-verbal établi à l’issue de la séance doit être conservé dans les archives de la copropriété et peut être consulté par tout copropriétaire.
Différence entre assemblée générale ordinaire et extraordinaire
La distinction fondamentale repose sur la nature des sujets traités et leur impact sur la copropriété. L’assemblée générale ordinaire se concentre sur la gestion courante : approbation des comptes, vote du budget prévisionnel, élection du conseil syndical et renouvellement du syndic. À l’inverse, l’AGE statue exclusivement sur des modifications structurelles majeures ou des situations urgentes.
Le type d’assemblée détermine directement les conditions de vote applicables. Des travaux sur les parties communes ou la modification du règlement de copropriété exigent des seuils de majorité spécifiques selon leur nature. Cette exigence renforcée protège les intérêts des copropriétaires face aux décisions transformant profondément leur immeuble.
L’assemblée générale ordinaire suit un calendrier prévisible, se tenant au maximum 6 mois après la clôture de l’exercice comptable. L’AGE répond uniquement aux besoins ponctuels : travaux d’urgence, changement de syndic, modification du règlement ou décisions ne pouvant attendre l’assemblée générale annuelle.
Quand organiser une assemblée générale extraordinaire de copropriété ?
Situations nécessitant une convocation assemblée générale copropriété
Plusieurs circonstances justifient la tenue d’une assemblée générale extraordinaire de copropriété. Les travaux importants constituent le motif principal : rénovation de la façade, installation d’un ascenseur, réfection de la toiture ou mise aux normes de sécurité.
Les situations urgentes représentent un autre cas de figure fréquent. Une panne de chauffage collective, des infiltrations d’eau menaçant la structure ou des problèmes de sécurité nécessitent une réaction rapide. La demande d’un copropriétaire représentant au moins 25% des voix peut également déclencher cette procédure.
Les principales circonstances incluent :
- Travaux sur les parties communes dépassant un certain montant ;
- Modification du règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division ;
- Révocation ou changement de syndic en cours de mandat ;
- Installation d’équipements collectifs (bornes électriques, système de sécurité) ;
- Décisions relatives aux espaces verts ou aux équipements communs.
Chaque copropriété dispose de règles spécifiques définies dans son règlement de copropriété. Pour informer rapidement tous les copropriétaires concernés, le syndic peut utiliser la lettre recommandée ou la voie électronique.
Délai convocation assemblée générale extraordinaire
Les délais de convocation pour une AGE de copropriété sont fixés à 21 jours calendaires minimum avant la date de l’assemblée. Ce délai peut être porté à un mois si le règlement de copropriété le prévoit expressément.
Contrairement aux assemblées ordinaires qui suivent un rythme annuel, l’AGE ne connaît aucune limite de fréquence. Une copropriété peut convoquer autant d’assemblées extraordinaires que nécessaire durant l’année. Cette flexibilité permet de réagir rapidement aux opportunités ou aux situations d’urgence.
Les cas d’urgence absolue autorisent des délais réduits. En cas d’urgence caractérisée mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, le délai peut être réduit à un minimum « raisonnable » selon les circonstances, apprécié par la jurisprudence.
Comment convoquer une assemblée générale extraordinaire de copropriété ?
Qui peut convoquer une assemblée générale extraordinaire en copropriété ?
Selon l‘article 7 du décret du 17 mars 1967, c’est le syndic qui doit convoquer l’assemblée générale des copropriétaires, qu’elle soit ordinaire ou extraordinaire. Cette convocation peut être faite à son initiative, à la demande du conseil syndical, ou à celle d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 25% des voix.
En cas de refus du syndic de copropriété, l’assemblée peut être convoquée par le président du conseil syndical après mise en demeure du syndic de copropriété restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les situations d’urgence absolue, notamment en cas d’empêchement du syndic ou de défaillance mettant en péril la conservation de l’immeuble, chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les mesures nécessaires.
Procédure de convocation et délai légal
La convocation à l’assemblée générale de copropriété doit être adressée à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé. La voie électronique est autorisée si le copropriétaire a expressément accepté ce mode de communication.
La convocation doit mentionner obligatoirement :
- La date, l’heure de la réunion et le lieu exact de l’assemblée ;
- L’ordre du jour détaillé avec chaque résolution soumise au vote ;
- Les documents nécessaires joints (devis, rapports techniques) ;
- Les modalités de vote par procuration si un copropriétaire ne peut être présent.
Le délai de 21 jours court à compter de la réception de la convocation. Les copropriétaires doivent informer le syndic au plus tard 3 jours francs avant l’assemblée s’ils souhaitent y assister par visioconférence ou audioconférence.
Modèle convocation assemblée générale extraordinaire
Votre convocation doit respecter une structure précise pour garantir sa validité juridique. L’en-tête comprend les coordonnées complètes du syndic, celles de la copropriété, ainsi que la date de rédaction du document.
L’objet précise clairement « Convocation à l’assemblée générale extraordinaire de copropriété » suivi de la date prévue. Le corps de la lettre débute par l’identification de la copropriété, puis annonce la tenue de l’AGE en mentionnant la date, l’heure de la réunion et le lieu exact.
L’ordre du jour de l’assemblée générale extraordinaire de copropriété constitue l’élément central : chaque résolution soumise au vote doit apparaître distinctement avec son numéro. Ajoutez la liste des documents nécessaires joints (devis, études techniques, règles de convocation) et précisez les modalités de vote par procuration.
Terminez en rappelant l’obligation d’établir une feuille de présence et les conditions de quorum requises selon la nature des décisions à prendre.
Quorum assemblée générale et conditions de vote en AGE
Quel est le quorum requis pour une assemblée générale extraordinaire ?
Le quorum en assemblée générale de copropriété varie selon la nature des décisions à prendre et le tour de convocation. Pour les travaux concernant les parties communes, la loi distingue plusieurs majorités :
- Majorité simple (article 24) : majorité des copropriétaires présents ou représentés
- Majorité absolue (article 25) : majorité de tous les copropriétaires composant le syndicat
- Double majorité (article 26) : majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix
En première convocation, le quorum correspond au quart des copropriétaires représentant au moins le quart des voix. Si ce quorum n’est pas atteint, une seconde convocation peut être organisée sans condition de quorum, mais avec des majorités renforcées selon la nature des décisions.
Majorité requise pour les décisions
La validation des résolutions impose des seuils de majorité spécifiques selon l’impact des travaux sur la copropriété. Les travaux d’amélioration des parties communes nécessitent la majorité absolue de l’article 25, soit la majorité de tous les copropriétaires composant le syndicat.
Les travaux de transformation ou d’amélioration importante exigent la double majorité de l’article 26 : majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat. Cette protection renforcée s’applique notamment aux travaux d’accessibilité, d’économie d’énergie ou d’installation d’équipements collectifs.
Certaines décisions exceptionnelles comme la modification du règlement de copropriété ou la désignation d’un syndic provisoire suivent des règles particulières. Le vote à bulletin secret peut être demandé par tout copropriétaire pour certaines résolutions, notamment celles concernant les personnes.
Rédaction du procès-verbal assemblée générale extraordinaire
Contenu obligatoire du procès-verbal
Le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire doit mentionner l’identité complète du président de séance ainsi que celle du secrétaire désigné pour la rédaction. Cette identification précise confère une valeur probante juridique indispensable au document.
La transcription fidèle de chaque résolution soumise au vote constitue l’élément central du compte-rendu. Chaque point de l’ordre du jour doit apparaître avec le résultat détaillé du scrutin, incluant le nombre de voix favorables, défavorables et les abstentions enregistrées par les participants présents ou représentés.
Le nom de chaque copropriétaire présent ou représenté figure obligatoirement dans le document final avec le nombre de tantièmes détenus. Cette liste exhaustive permet de vérifier ultérieurement la validité du quorum atteint et la légitimité des décisions adoptées par l’assemblée.
Modèle de procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire
Les modèles standardisés facilitent grandement la rédaction en garantissant le respect des mentions légales spécifiques à la copropriété. Le procès-verbal doit être adapté aux particularités de chaque copropriété et aux décisions votées.
La conservation s’effectue dans les archives de la copropriété pendant une durée minimale de 10 ans. Ce registre reste consultable par les copropriétaires à tout moment sur simple demande au syndic. Privilégiez un support papier original accompagné de copies numériques pour sécuriser vos archives.
Chaque procès-verbal nécessite les signatures manuscrites du président et du secrétaire de séance. Une copie doit être adressée à chaque copropriétaire dans un délai de deux mois suivant la tenue de l’assemblée.
Prix d’une assemblée générale extraordinaire copropriété
Combien coûte une assemblée générale extraordinaire ?
Le prix d’une assemblée générale extraordinaire varie selon la taille de la copropriété et le contrat de syndic en vigueur. Comptez généralement entre 200 et 500 € HT pour la préparation, la tenue et le compte-rendu d’une AGE selon les barèmes habituels.
Cette tarification couvre la préparation de la convocation, l’organisation matérielle de la séance, la rédaction du procès-verbal et l’envoi des comptes-rendus aux copropriétaires. Les frais peuvent être majorés si l’AGE nécessite des documents nécessaires spécifiques comme des études techniques ou des devis détaillés.
Selon l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 et l’article 8-1 du décret du 17 mars 1967, plusieurs copropriétaires peuvent demander conjointement la tenue d’une assemblée générale extraordinaire concernant des droits qu’ils auraient en commun (par exemple, des travaux que les copropriétaires d’un même étage souhaitent réaliser). Dans ce cas, ils doivent préciser dans leur demande au syndic la répartition des frais de tenue de l’assemblée entre eux. Si cette répartition n’est pas précisée, les frais sont automatiquement partagés à parts égales entre les copropriétaires demandeurs.
Qui paie le prix de l’assemblée générale extraordinaire de copropriété ?
Les frais d’assemblée générale extraordinaire sont généralement supportés par l’ensemble des copropriétaires et répartis selon les tantièmes de copropriété. Ces coûts s’imputent sur le budget de fonctionnement de la copropriété comme charges courantes.
Exception notable : lorsqu’un copropriétaire demande une AGE concernant exclusivement ses droits et obligations particuliers, il doit en supporter seul les frais. Cette règle s’applique notamment aux demandes d’autorisation de travaux privatifs ou aux questions ne concernant qu’un seul lot.
En cas de demande collective de plusieurs copropriétaires pour des intérêts communs, ils doivent préciser dans leur demande la répartition des frais entre eux. À défaut, les coûts sont automatiquement partagés à parts égales entre les demandeurs.
Assemblée générale extraordinaire en copropriété : urgence
Assemblée générale extraordinaire en cas d’urgence
L’assemblée générale extraordinaire copropriété urgence peut être convoquée dans des délais réduits lorsque des circonstances exceptionnelles l’exigent. Ces situations incluent les pannes graves d’équipements collectifs, les infiltrations d’eau menaçant la structure ou les problèmes de sécurité des occupants.
Le délai de convocation peut être ramené à un minimum « raisonnable » selon la jurisprudence, généralement entre 8 et 15 jours selon la gravité de la situation. Le syndic doit justifier l’urgence dans sa convocation et démontrer que le délai normal de 21 jours compromettrait la sécurité ou la conservation de l’immeuble.
Les copropriétaires conservent leur droit de contestation si l’urgence n’est pas caractérisée. Le tribunal peut annuler les décisions prises si les conditions d’urgence ne sont pas réunies ou si les délais n’ont pas été respectés sans justification valable.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre une assemblée générale ordinaire et une assemblée générale extraordinaire ?
L’assemblée générale ordinaire se tient annuellement pour traiter la gestion courante de la copropriété : approbation des comptes, vote du budget, élection du conseil syndical. L’assemblée générale extraordinaire a un caractère exceptionnel et intervient uniquement pour des décisions majeures comme des travaux importants, la modification du règlement de copropriété ou des sujets urgents.
Quand doit-on organiser une assemblée générale extraordinaire ?
Une assemblée générale extraordinaire doit être convoquée dès qu’une situation particulière nécessite une prise de décision ne pouvant attendre la prochaine assemblée annuelle. Elle s’impose notamment pour des travaux sur les parties communes, des modifications du règlement de copropriété, ou lorsque des questions financières urgentes requièrent l’approbation des copropriétaires.
Comment déclencher une assemblée générale extraordinaire ?
Le déclenchement d’une AGE peut être initié par le syndic, le conseil syndical ou les copropriétaires représentant au moins 25% des voix. La demande doit préciser l’ordre du jour et être transmise par écrit, suivie d’une convocation officielle envoyée 21 jours avant la réunion par lettre recommandée avec accusé de réception.
Quelles sont les décisions prises en assemblée générale extraordinaire ?
L’assemblée générale extraordinaire de copropriété concerne principalement les travaux sur les parties communes, les modifications des statuts (règlement de copropriété), la révocation du syndic, l’installation d’équipements collectifs, et toute décision dépassant la gestion courante de l’immeuble qui ne peut attendre l’assemblée générale annuelle.
Comment contester ou annuler une assemblée générale extraordinaire ?
La contestation d’une AGE s’effectue devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal. Les motifs d’annulation incluent les irrégularités de convocation, le non-respect du quorum, les vices de forme ou les décisions contraires au règlement de copropriété. Seuls les copropriétaires opposants ou absents peuvent engager cette action en justice.