Le statut de bailleur privé, adopté par l’Assemblée nationale et le Sénat fin 2025, révolutionne l’investissement locatif dès 2026. Ce nouveau dispositif fiscal offre un amortissement dégressif sur 12 ans aux particuliers qui investissent dans le logement neuf ou ancien avec travaux. Remplaçant le dispositif Pinel, il propose des taux d’amortissement de 3,5% à 5,5% selon le type de logement, dans la limite de 8 000 euros annuels.
Budget 2026 : adoption du statut par le Sénat et l’Assemblée
Projet de loi adopté malgré les amendements
Le parcours parlementaire s’est révélé particulièrement mouvementé. Plusieurs amendements ont tenté de modifier substantiellement le texte initial, notamment pour rehausser les plafonds d’amortissement ou étendre les conditions d’éligibilité.
Les sénateurs ont d’abord proposé une version plus généreuse, jugée trop coûteuse pour les finances publiques. Face aux contraintes budgétaires, le gouvernement a finalement imposé ses sous-amendements pour limiter l’impact sur les comptes de l’État.
Malgré ces résistances, la mesure a franchi toutes les étapes. L’adoption définitive reste conditionnée au vote final de la loi de finances 2026, prévu mi-janvier. Les professionnels de l’immobilier, bien qu’impatients, reconnaissent que cette première version constitue une base solide pour relancer l’investissement locatif privé.
Objectifs du gouvernement Lecornu face à la crise
Face à la crise du logement, Sébastien Lecornu poursuit trois ambitions majeures avec ce dispositif. La première vise à stimuler massivement la construction neuve en créant 30 000 logements locatifs supplémentaires par an selon les estimations ministérielles.
La rénovation énergétique constitue le second pilier de cette stratégie. Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, mise sur la transformation de 20 000 logements annuels, particulièrement les passoires thermiques classées F et G. Cette approche répond directement aux exigences environnementales actuelles.
Le troisième objectif concerne l’offre intermédiaire de logements. Le gouvernement souhaite développer un segment délaissé entre le parc social HLM et le marché privé libre, avec des loyers conventionnés inférieurs de 15% aux prix du marché. Cette mesure cible spécifiquement les classes moyennes, souvent exclues du logement social mais pénalisées par les tarifs du secteur libre.
Qu’est-ce que le statut de bailleur privé ?
Définition et différence avec un propriétaire classique
Un bailleur privé désigne une personne physique ou une SCI qui met en location un bien immobilier à titre non professionnel. Cette distinction juridique le sépare clairement des bailleurs sociaux et des investisseurs institutionnels comme les compagnies d’assurance.
La différence fondamentale avec un propriétaire classique réside dans l’activité locative elle-même. Posséder un bien ne suffit pas : la mise en location transforme automatiquement le propriétaire en bailleur. Cette transformation implique de nouveaux droits, obligations et surtout un régime fiscal spécifique pour les revenus fonciers.
Le futur statut de bailleur privé, applicable dès le 1er janvier 2026, apporte une dimension supplémentaire. Contrairement au propriétaire traditionnel, le bailleur sous ce statut bénéficie d’avantages fiscaux particuliers en contrepartie d’engagements précis : loyers plafonnés, durée minimale de location et performance énergétique du logement.
Avantages fiscaux : amortissement sur 12 ans
L’amortissement fiscal permet de déduire annuellement une fraction du prix d’achat de vos revenus fonciers imposables pendant douze années consécutives. Contrairement aux dispositifs précédents, cette déduction s’applique sur 80% de la valeur du bien, incluant exceptionnellement le foncier.
Les taux varient selon le type de logement : 3,5% pour un bien neuf à loyer intermédiaire, jusqu’à 5,5% pour un logement très social. Dans l’ancien, ces pourcentages diminuent légèrement (3% à 5%). Un plafond annuel de 8 000 euros par foyer fiscal limite néanmoins l’avantage.
Prenons un appartement neuf de 200 000 euros en catégorie intermédiaire. La base amortissable atteint 160 000 euros (80% du prix). Chaque année, vous déduirez 5 600 euros (160 000 × 3,5%) de vos revenus fonciers. Cette stratégie patrimoniale génère une économie d’impôt substantielle sur la durée d’engagement obligatoire.
Éligibilité neuf, ancien et maison individuelle
Les logements neufs doivent être achevés après le 1er janvier 2026 et respecter la réglementation environnementale RE2020. Cette exigence garantit des performances énergétiques optimales dès la construction.
Pour l’ancien, les travaux de rénovation énergétique représentent obligatoirement 20% minimum du coût total d’acquisition. Ces interventions doivent viser l’amélioration du DPE vers une classe D au minimum. Les passoires thermiques F et G nécessitent donc des travaux conséquents avant éligibilité.
Concernant les maisons individuelles, le dispositif reste restrictif. Seuls les logements collectifs (appartements) bénéficient actuellement du statut, excluant de facto l’habitat individuel. Cette limitation suscite des critiques chez les professionnels qui plaident pour une extension future du dispositif.
Tous les biens éligibles doivent être loués nus à usage de résidence principale, avec un engagement ferme de douze années consécutives.
Différences entre statut bailleur privé et LMNP
Le statut bailleur privé concerne exclusivement la location nue avec des loyers plafonnés selon les barèmes Loc’Avantages, tandis que le LMNP porte sur la location meublée sans contraintes tarifaires. Cette distinction fondamentale impacte directement la rentabilité locative potentielle.
L’amortissement LMNP, désormais plafonné à 2% annuels depuis la réforme de novembre dernier, s’oppose aux taux de 3,5% à 5,5% du nouveau dispositif. Toutefois, le LMNP conserve une flexibilité patrimoniale totale : aucun engagement de durée, possibilité de revente immédiate ou de changement d’affectation sans pénalité.
Le régime déclaratif diffère également. Le LMNP relève des BIC avec le formulaire 2031, tandis que le statut bailleur privé utilise les formulaires fonciers 2044-EB et 2044-SP pour déclarer amortissements et revenus locatifs.
Engagement location et déclaration obligatoire
Le formulaire 2044-EB doit être transmis dans les douze mois suivant l’achèvement du bien ou sa date d’acquisition. Cette déclaration s’effectue même si aucun locataire n’a encore été trouvé, pourvu que des démarches actives de mise en location soient justifiées.
L’engagement porte sur une durée ferme de douze années consécutives à usage de résidence principale. Le propriétaire s’engage formellement à respecter les plafonds de loyers Loc’Avantages durant toute cette période, sous peine de perdre les avantages fiscaux acquis.
Chaque année, les revenus locatifs se déclarent via les formulaires 2044-SP pour les amortissements et 2044 pour les revenus fonciers classiques. Cette double déclaration permet de bénéficier pleinement du régime d’amortissement prévu par le statut.
Quelles sont les obligations d’un bailleur privé ?
Au-delà des formalités déclaratives, le propriétaire doit constituer un dossier justificatif complet pour conserver ses avantages fiscaux. Cette documentation inclut les factures de travaux, les contrats de location, et les preuves de respect des plafonds tarifaires.
La traçabilité devient centrale dans ce nouveau dispositif. Chaque élément doit pouvoir être démontré lors d’un contrôle fiscal : calculs de loyers, base légale appliquée, conformité énergétique du logement. Une simple erreur documentaire peut compromettre l’ensemble des bénéfices acquis.
Le bailleur assume également la responsabilité du maintien des performances énergétiques. Les logements anciens rénovés doivent conserver leur classe D minimum pendant toute la période d’engagement. Toute dégradation nécessite des travaux correctifs à la charge du propriétaire.
La rigueur administrative s’impose donc comme une obligation majeure, transformant progressivement la gestion locative vers des standards quasi-professionnels.
Questions fréquentes
Quel est l’objectif du futur statut du bailleur privé ?
Le nouveau statut vise principalement à relancer l’investissement locatif privé face à la crise du logement. Cette mesure cherche à encourager les particuliers à investir dans des logements locatifs abordables, augmenter l’offre de logements en zones tendues et favoriser la rénovation énergétique. Le dispositif ambitionne également de simplifier la fiscalité immobilière en remplaçant les anciens mécanismes comme la loi Pinel par un cadre plus stable et attractif.
Quelles sont les différences entre le statut de bailleur privé et le statut LMNP ?
Le statut bailleur privé concerne la location nue avec loyers plafonnés et engagement de 12 ans, tandis que le LMNP porte sur la location meublée sans contraintes de loyer. L’amortissement LMNP est désormais limité à 2% contre 3,5% à 5,5% pour le bailleur privé. Les deux dispositifs restent incompatibles et s’adressent à des stratégies d’investissement distinctes selon le type de bien loué.
Quels logements sont éligibles au statut de bailleur privé ?
Sont éligibles les logements neufs achevés après le 1er janvier 2026 respectant la RE2020, ainsi que les biens anciens rénovés avec travaux représentant au minimum 20% de la valeur d’acquisition. Les propriétés doivent servir de résidence principale au locataire et respecter les normes énergétiques en vigueur. La limite est fixée à deux biens maximum par foyer fiscal.
Comment déclarer ses revenus avec le statut de bailleur privé ?
Les bailleurs privés déclarent leurs revenus locatifs via le formulaire 2044-EB accompagné de l’annexe 2044-SP pour détailler les amortissements et charges. Ces revenus relèvent de la catégorie des revenus fonciers et bénéficient du mécanisme d’amortissement déductible. La déclaration annuelle doit inclure les loyers perçus, les travaux d’entretien et les intérêts d’emprunt pour calculer le résultat foncier imposable.
Que se passe-t-il en cas de non-respect des engagements ?
Le non-respect des conditions (durée de location, plafonds de loyer, performance énergétique) expose à la perte du statut et entraîne une remise en cause partielle ou totale des avantages fiscaux obtenus. Les bailleurs risquent également une reprise fiscale avec rappel d’impôts sur les amortissements déduits, voire des sanctions administratives selon la gravité du manquement constaté par l’administration.