Bien comprendre le règlement de copropriété

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Imane EL BOUATMANI

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Lors de l’achat d’un lot de copropriété, le notaire vous remettra un exemplaire du règlement de copropriété. Qu’est-ce que c’est ? Quel est son rôle ? Quels sont vos droits et vos obligations ? Cotoit vous explique tout ce qu’il faut savoir sur ce document obligatoire.

Qu’est-ce qu’un règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document qui va définir les règles de fonctionnement de la copropriété. Il précise les droits et les devoirs des copropriétaires et des locataires dans l’immeuble. 

Ce document est rédigé au moment de la création de la copropriété par un géomètre expert et ensuite publié aux fichiers immobiliers par un notaire, afin d’être opposable aux tiers. C’est au syndic de copropriété qu’il revient par la suite de le faire appliquer.

Le règlement doit être impérativement accompagné de l’Etat Descriptif de Division (EDD), qui divise l’immeuble en plusieurs lots. Chaque lot reçoit alors un numéro d’identification, une description et la quote-part des parties communes lui correspondant. C’est ce document qui permettra de calculer la répartition des charges de copropriété entre chaque lot.

Qu’est-ce qui est mentionné dans le règlement de copropriété ?

Le règlement va fixer les règles de vie au sein de la copropriété (qu’il s’agisse des parties privatives ou des parties communes), le fonctionnement des assemblées générales, la répartition des charges générales, etc. C’est en quelque sorte le règlement intérieur de l’immeuble.

Le règlement établit les droits et les obligations de chaque locataire ou copropriétaire au sein de l’immeuble. Ces règles de vie comprennent :

  • Les conditions d’utilisation des parties privatives, c’est-à-dire les locaux (appartements) et les annexes (places de parking, balcons, terrasses, caves…) dont vous êtes propriétaires. Ainsi, vous pouvez disposer librement de ces parties privatives (les utiliser, les louer, les vendre), sous réserve de ne pas porter atteinte à la tranquillité de vos voisins.
  • ​Les conditions d’utilisation des parties communes, comme les couloirs, garde-corps, escaliers, ascenseurs, local à vélos ou local à poubelles.

Le règlement de la copropriété va également établir les règles d’administration de l’immeuble comme :

  • La répartition des charges entre les copropriétaires, calculées en fonction de la quote-part des parties communes, exprimées en tantièmes, dans l’État Descriptif de Division
  • ​Le fonctionnement des différents organes de la copropriété (syndic, conseil syndical, syndicat des copropriétaires) et l’organisation des assemblées générales.

Les prescriptions du règlement de copropriété

L’usage des parties privatives par chaque copropriétaire doit être conforme au règlement de copropriété. Par exemple, vous ne pourrez pas utiliser votre local/appartement pour une activité professionnelle, si le règlement de copropriété le définit initialement pour un usage d’habitation uniquement.

Pour pouvoir exercer une activité professionnelle dans une copropriété, l’immeuble doit être indiqué comme étant à usage mixte, tout en veillant à ne pas porter atteinte à la tranquillité du voisinage…Toutefois, certaines activités peuvent y être interdites.

L’usage des parties annexes extérieures (balcons, terrasses, jardins) peut également faire l’objet de restrictions. Ces interdictions peuvent concerner :

  • L’installation de paraboles
  • L’installation de brises-vue
  • L’installation de pots de fleurs ou jardinières sur les fenêtres ou balcon
  • Le séchage du linge à l’extérieur
  • ​L’organisation de barbecues (pouvant occasionner des nuisances de voisinage)

Peut-on modifier un règlement de copropriété ?

La modification d’un règlement de copropriété doit être validée par un vote à la double majorité (article 26), réalisé lors d’une Assemblée Générale (la question doit être inscrite à l’ordre du jour de cette dernière). La transformation peut concerner :

  • La répartition des charges de copropriété (pour la réalisation de travaux, l’achat d’une partie privative, la vente d’une partie commune ou le changement d’usage d’une partie privative par exemple)
  • L’utilisation des parties communes et privatives
  • La destination de l’immeuble (pour permettre l’exercice d’une profession libérale au sein de l’immeuble par exemple)
  • La mise en conformité du règlement avec la loi

Si les modifications du règlement de copropriété ne sont pas publiées officiellement au Service de la Publicité Foncière (ex Bureau des Hypothèques), celles-ci n’ont aucune valeur.

Comment consulter le règlement de copropriété ?

L’original ou une copie du règlement de la copropriété vous sera remis lors de l’achat de votre logement. En cas de perte du document, vous pourrez vous adresser au syndic qui assure la gestion de la copropriété, vous rendre sur l’extranet de son syndic professionnel (comme votre syndic en ligne Cotoit) ou contacter le service de publicité foncière (démarche payante).

Voilà, vous savez tout sur le règlement de copropriété !


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