Surélever un immeuble, autrement dit, construire de nouveaux logements au-dessus de ceux déjà existants, est une solution de plus en plus souvent envisagée, en particulier dans les métropoles où le prix du mètre carré à l’achat est assez élevé.
Surélever un immeuble : pour quoi faire ?
En copropriété, ce type de construction revêt plusieurs avantages : il permet avant tout de créer de nouveaux logements, de refaire la toiture et d’améliorer l’isolation de l’immeuble, mais également de valoriser le patrimoine.
Depuis plusieurs années, la règlementation s’est assouplie pour favoriser ce type de construction. Par exemple, l’ordonnance Duflot du 3 octobre 2013 prévoit qu’en zone tendue, une collectivité peut déroger aux règles du plan local d’urbanisme (PLU) pour créer des logements. La loi ALUR du 24 mars 2014, elle, a supprimé le coefficient d’occupation des sols (COS) et pris des mesures pour faciliter la surélévation en copropriété.
Ainsi, le droit de veto du copropriétaire du dernier étage a été supprimé et remplacé par un droit de priorité : il devient prioritaire pour acheter les nouvelles surfaces créées.
Et les travaux de surélevation, comment ça se passe ?
L’initiative d’un projet de surélévation de l’immeuble peut venir d’un seul copropriétaire, ou du syndicat des copropriétaires. L’effet est différent selon les cas.
Par exemple, si la surélévation de l’immeuble est à l’initiative d’un copropriétaire habitant au dernier étage, il peut s’agir d’une affaire à titre privé.
À l’inverse, cela peut être une réalisation collective, qui sera donc à la charge de l’ensemble des copropriétaires, ou déléguée à un tiers comme un promoteur immobilier. Cela permet d’alléger les coûts pour la copropriété, ainsi que sa responsabilité puisqu’il incombera au bénéficiaire du droit de surélévation de créer de nouveaux volumes à construire, de modifier le règlement de copropriété, de demander un permis de construire et d’effectuer les études techniques demandées.
Si les travaux ont lieu, il faudra modifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, pour mentionner les nouvelles répartitions des tantièmes incluant les nouveaux lots.
Surélevation d’immeuble : Quels impacts pour les copropriétaires ?
La surélévation d’un immeuble est souvent bénéfique pour l’ensemble des copropriétaires, pour deux raisons principales : cela leur permet d’obtenir une nouvelle toiture pour l’immeuble à moindres frais, et de répartir les charges de l’immeuble entre plus de lots.
La surélévation de l’immeuble permet également d’améliorer le bâtiment d’un point de vue esthétique et énergétique, et par la même occasion de revaloriser l’ensemble des lots de la copropriété.
La cession des droits à construire des nouveaux logements peut également se révéler rentable pour l’ensemble des copropriétaires, puisque ceux-ci se partagent alors les bénéfices réalisés avec la vente des logements. Un apport qui peut ensuite servir à financer de gros travaux communs !
Cependant, les travaux de surélévation de l’immeuble peuvent également avoir certains inconvénients : une gêne occasionnée par les travaux, et un coût élevé en fonction du projet et de l’immeuble.
En résumé, la surélévation des immeubles en copropriété est une solution de plus en plus envisagée en ville, et peut avoir de nombreux avantages pour l’ensemble des copropriétaires.