La vente d’un bien immobilier est un processus complexe qui nécessite une attention particulière aux détails. Parmi les étapes essentielles, les diagnostics obligatoires jouent un rôle crucial. Ces diagnostics visent à informer à la fois les vendeurs et les acheteurs sur l’état du bien, les risques éventuels et les performances énergétiques.
Dans cet article, Cotoit explore en détail les différents diagnostics obligatoires lors d’une vente immobilière. Comprendre ces obligations légales est essentiel pour garantir une transaction transparente et sécurisée.
Les diagnostics obligatoires pour la vente
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE évalue la performance énergétique d’un logement en mesurant sa consommation d’énergie et son impact sur les émissions de gaz à effet de serre. Il permet aux futurs acheteurs ou locataires de savoir si le logement est économe en énergie ou s’il nécessite des améliorations.
Tous les logements, qu’ils soient neufs ou existants, sont concernés par le DPE lors de leur mise en vente ou en location. Le DPE est valable 10 ans à partir de sa réalisation.
Le coût du DPE varie en fonction de la taille du logement, de sa localisation et du professionnel choisi. Il est recommandé de demander des devis auprès de plusieurs diagnostiqueurs pour comparer les tarifs.
Le DPE doit inclure :
- La classe énergétique du logement (de A à G).
- La consommation d’énergie estimée en kilowattheures par mètre carré et par an.
- L’impact environnemental du logement en termes d’émissions de gaz à effet de serre.
Depuis le 1er avril 2023, en cas de mise en vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble composé de plusieurs logements classés F ou G par le DPE et appartenant à un même propriétaire, il faut également fournir au futur acquéreur un audit énergétique.
Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
Le Crep, également appelé diagnostic plomb, donne des informations sur la présence de plomb dans les logements. Votre logement est concerné par ce diagnostic s’il a été construit avant 1949. Le Crep est valable 6 ans à partir de sa réalisation.
Le Crep consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien concerné. Il identifie les revêtements contenant du plomb, qu’ils soient dégradés ou non, et décrit leur état de conservation. Le Crep permet également de repérer les facteurs de dégradation du bâti qui peuvent indiquer des situations d’insalubrité.
Si le Crep révèle la présence de plomb, il est essentiel de prendre des mesures pour protéger la santé des occupants et éventuellement effectuer des travaux de mise en conformité.
État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
L’État d’amiante, également appelé diagnostic amiante, permet de repérer la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans un logement. Votre logement est concerné par ce diagnostic si son permis de construire a été délivré avant juillet 1997. L’État d’amiante est valable 6 ans à partir de sa réalisation.
Le diagnostic consiste à mesurer la concentration en amiante dans les matériaux du bien concerné. Il identifie les matériaux contenant de l’amiante, qu’ils soient dégradés ou non, et décrit leur état de conservation. L’État d’amiante permet également de repérer les facteurs de dégradation du bâti qui peuvent indiquer des situations d’insalubrité.
Si l’État d’amiante révèle la présence d’amiante, il est essentiel de prendre des mesures pour protéger la santé des occupants et éventuellement effectuer des travaux de mise en conformité.
État des installations électriques et de gaz
L’État de l’installation intérieure d’électricité, également appelé diagnostic électricité, donne un aperçu de la sécurité des installations électriques dans le logement. Votre logement est concerné par ce diagnostic si l’installation d’électricité a plus de 15 ans. L’État de l’installation électrique est valable 6 ans à partir de sa réalisation.
Le diagnostic évalue l’état des câbles, des prises, des tableaux électriques, etc. Il identifie les défauts ou les anomalies pouvant mettre en danger les occupants.
En plus de l’installation électrique, il est également important de prendre en compte l’état de l’installation de gaz. Les mêmes règles s’appliquent :
- Ce diagnostic vise à détecter d’éventuels problèmes liés à l’installation de gaz (fuites, défauts, etc.).
- Il doit également être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT).
État de l’installation d’assainissement non collectif
Lorsqu’un logement n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, il doit être équipé d’une installation d’assainissement non collectif autonome. Cette installation doit faire l’objet d’un contrôle effectué par la commune, et ce contrôle donne lieu à un diagnostic.
L’État de l’installation d’assainissement non collectif permet d’évaluer la conformité et le bon fonctionnement de cette installation. Il vise à garantir la sécurité sanitaire et la protection de l’environnement. L’État de l’installation d’assainissement non collectif est valable 6 ans à partir de sa réalisation.
Tous les logements qui ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées sont concernés par ce diagnostic. Une visite est effectuée pour :
- Définir le type d’installation existante.
- Contrôler l’accessibilité de l’installation et repérer les défauts d’usure et d’entretien.
- Vérifier le respect des normes en vigueur.
A noter :
L’absence de ces diagnostics obligatoires à la vente peut entrainer des risques et sanctions : nullité de la vente immobilière, diminution du prix de vente, dommages et intérêts voire risque pénal.
Diagnostics et informations complémentaires
État relatif à la présence de termites
L’État relatif à la présence de termites, également appelé diagnostic termites, donne des informations sur la présence ou non d’insectes xylophages (termites en particulier) dans un logement. Il doit être réalisé lorsque le logement est situé dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral. L’État relatif à la présence de termites est valable 6 mois.
Le diagnostic consiste à :
- Déterminer la présence de termites dans le logement.
- Identifier les zones infestées et celles qui ne le sont pas.
- Décrire l’état de conservation des éléments infestés.
État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)
L’État des risques et pollutions est un document informatif qui avertit les potentiels locataires ou acquéreurs d’un logement quant aux risques auxquels le bien est susceptible d’être exposé. Il permet d’informer sur les risques naturels, miniers, technologiques, la sismicité, le potentiel radon, le retrait du trait de côte et les pollutions de sols. Il vise à garantir la sécurité et la protection de l’environnement. Tous les logements sont concernés par ce diagnostic qui est valable 6 mois.
Diagnostic bruit
Le Diagnostic Bruit, également appelé État des nuisances sonores aériennes (ENSA), est un document obligatoire pour toute vente ou location d’un bien immobilier situé dans une zone d’exposition au bruit d’aéroport. Il permet d’informer le futur acquéreur ou locataire de l’existence de nuisances sonores aériennes et vise à garantir la sécurité et la protection de l’environnement. Le Diagnostic Bruit n’a qu’une valeur informative, mais s’il n’est pas fourni, l’acquéreur ou le locataire peut faire un recours devant le tribunal.
Carnet d’information du logement (CIL)
Le Carnet d’Information du Logement (CIL) rassemble toutes les caractéristiques techniques d’un bien au même endroit. Il inclut des informations sur les travaux effectués, les équipements et matériaux, ainsi que les documents attestant de la performance énergétique. Le CIL est obligatoire pour les logements neufs dont le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé depuis le 1er janvier 2023. Il concerne également les logements existants ayant bénéficié de travaux de rénovation ayant une incidence significative sur leur performance énergétique depuis cette date.
Mention légale et obligations du vendeur
Dossier de diagnostic technique (DDT)
Le DDT doit être constitué et remis à l’acquéreur. Il regroupe tous les diagnostics obligatoires pour la vente, y compris le DPE, le Crep, l’état d’amiante, etc.
Surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez)
Vous devez mentionner la surface privative du bien dans la promesse de vente ou l’acte de vente. Cette mesure est essentielle pour déterminer le prix au mètre carré.
Présence éventuelle de mérule (champignon)
Si votre logement est situé dans une zone à risque, vous devez informer l’acquéreur de la présence éventuelle de mérule. La mérule peut causer des dégradations importantes dans la construction.
Autres mentions
Vous devez également inclure des informations sur les servitudes, les droits de préemption, les charges de copropriété, etc. Ces mentions sont importantes pour garantir la transparence de la transaction.
En respectant ces diagnostics obligatoires, vous assurez une vente immobilière transparente et sécurisée pour toutes les parties concernées.
