C’est quoi un lot de copropriété ?

Un lot en copropriété peut quelques fois générer des questions. Comment est-il composé, pourquoi existe-t-il des lots principaux et secondaires, peut-on le céder… ? 

Définition d’un lot en copropriété 

Le lot en copropriété est le résultat de la division d’un immeuble en plusieurs copropriétaires. Chaque lot comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part des parties communes. Ces deux éléments sont indissociables, comme le prévoit l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Chaque lot dispose d’une partie privative, c’est-à-dire, d’une partie des bâtiments ou des terrains, réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Le lot dispose également d’une quote-part des parties communes de la copropriété. Il s’agit d’une propriété indivise entre tous les copropriétaires ou entre certains d’entre eux. 

Sont considérées comme communes, les parties des bâtiments ou des terrains affectés à un usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. C’est-à-dire, entre autres :

• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
• le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs ;
• les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• les locaux des services communs ;
• les passages et corridors ;
• tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont également réputés droits accessoires aux parties communes : 

• le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
• le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
• le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
• le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
• le droit d’affichage sur les parties communes ;
• le droit de construire afférent aux parties communes.

 

Les lots principaux et lots secondaires dans la copropriété

Dans la copropriété, il existe des :

• lots principaux qui peuvent être un appartement, une boutique, un local ou un volume à usage commercial, professionnel ou industriel, ainsi que des locaux accessoires qui leurs sont unis par nature,
• lots secondaires comme une chambre de service, une cave, un garage, un grenier, etc. 

Ainsi, un copropriétaire disposant d’un appartement et d’une cave fait l’objet, en général, de deux lots distincts. Chaque lot est déterminé par l’état descriptif de division.

💡 BON À SAVOIR – L’état descriptif de division est un document obligatoire qui est inclut dans le règlement de copropriété (ou éventuellement annexé à ce dernier).

On retrouve cette notion de fraction principale ou secondaire dans l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière.

Cela se vérifie facilement en consultant votre règlement de copropriété ou lors du paiement de vos charges, sur l’appel de fond où figure généralement un descriptif de vos lots avec leurs numéros :

• N° lot : 5 / type de lot : Appartement
• N° lot : 15 / type de lot : Parking

Un copropriétaire dispose d’un droit de libre disposition sur son lot. Ainsi, il a la possibilité de le diviser. Pour cela, un vote en assemblée générale est nécessaire pour approuver cette modification du règlement de copropriété.

Un lot de copropriété résulte de la division de la propriété de l’immeuble. La division peut avoir plusieurs origines : 

• la division par la vente (le copropriétaire divise son lot avant de le vendre) ;
• la division par la donation (le copropriétaire divise son lot avant d’en faire donation) ;
• la division du fait de l’indivision (un des indivisaires souhaite diviser le lot).

 

Utilisation d’un lot de copropriété

Chaque lot peut être utilisé par son propriétaire comme bon lui semble. Néanmoins, il doit respecter les droits liés aux autres copropriétaires, les parties communes et bien évidemment, le règlement de copropriété. 

S’il souhaite modifier ou annexer des parties communes, il doit au préalable obtenir l’autorisation des autres copropriétaires lors de l’assemblée générale. Dans le cas contraire, il pourra être poursuivi en justice par les autres copropriétaires pour violation de la destination de l’immeuble et du règlement de copropriété.  

Lots de copropriété et tantièmes de copropriété

La notion de lot de copropriété est également utilisée pour calculer les tantièmes de copropriété. 

Comme évoqué, l’état descriptif de division détermine chaque lot et la quote-part du lot sur les parties communes, exprimée en tantièmes. 

Les tantièmes expriment la part de l’immeuble possédée par chaque copropriétaire. Le calcul des tantièmes est généralement réalisé par un géomètre-expert ou un notaire.

Pour effectuer ce calcul, il utilise différents critères comme : 

• la consistance du lot (place de parking, chambre, cave, appartement) ;
• la superficie du lot (nombre de mètres carrés ou la surface utile) ;
• la situation du lot (exposition, tranquillité…) ; 
• les aménagements extérieurs ou conforts du lot (terrasse, balcon…) ;
• la comparaison entre chaque lot.

C’est à partir de ce calcul des tantièmes que sera notamment déterminé le montant des frais (charges de copropriété) qu’un copropriétaire devra verser. 

Désormais, vous êtes incollable sur le lot de copropriété !