Vous êtes propriétaire dans une copropriété et vous vous interrogez sur le tarif d’un syndic pour petite copropriété ? Vous n’êtes pas seul dans cette situation. En France, plus de 60% des copropriétés comptent moins de 10 lots, ce qui représente une part significative du parc immobilier.
La gestion d’une petite copropriété présente des particularités qui la distinguent des grandes résidences. Contrairement aux idées reçues, une structure de taille modeste ne signifie pas nécessairement une gestion plus simple ou moins coûteuse. Chaque décision, notamment le choix du syndic et son tarif, peut avoir un impact significatif sur les charges de chaque copropriétaire.
Les enjeux financiers sont réels : entre un syndic professionnel classique, une solution en ligne ou une gestion bénévole, les écarts de prix peuvent aller du simple au triple. Pour une petite copropriété, cela peut représenter une différence de plusieurs centaines d’euros par an et par lot.
Comment calcule-t-on les coûts d’un syndic ?
Habituellement, un gestionnaire professionnel appliquera un contrat forfaitaire pour la gestion quotidienne de votre immeuble.
Le forfait se calcule sur une base d’une année civile. Ensuite, il inclut toutes les tâches obligatoires que le gestionnaire de copropriété doit effectuer dans le cadre de son contrat, telles que :
- Convoquer et préparer l’assemblée générale des copropriétaires ;
- Assurer l’entretien, la maintenance, la bonne conservation des bâtiments ;
- Gérer la comptabilité financière de comptes séparés au nom du syndicat des copropriétaires ;
- Gérer le personnel de l’immeuble (concierge ou gardien) ;
- Suivi de travaux relatifs aux parties communes de l’indivision.
Si les travaux d’entretien de l’immeuble ne font pas partie de l’entretien ou des parties communes, le propriétaire de l’appartement peut facturer des frais supplémentaires et voter en assemblée générale.
Quel est le prix de gestion d’un syndic de base ?
Le coût d’un syndic dépend principalement de la taille de la copropriété, et les services inclus dans le contrat de base sont presque les mêmes, à quelques exceptions près.
La cotisation annuelle moyenne pour chaque copropriétaire est comprise entre 120 et 200 Euros par an.
Pour les petites copropriétés de moins de 40 lots, le coût d’un syndic est plus élevé et celui-ci est réparti sur moins de lots.
Frais annexes d’un syndic professionnel
Les honoraires d’un syndic en termes de services spéciaux sont facturés à l’heure.
Les frais facturés par les différents syndics varient considérablement et peuvent entraîner de nombreux abus. Par exemple, le prix moyen observé est :
- Lettre de mise en demeure : 40 euros ;
- Etat-daté : 400 euros ;
- Diagnostic immobilier et manuel d’entretien : 25 euros.
Le tarif horaire au-delà de la période de service prévue dans le forfait de base est de 60 à 120 euros de l’heure pendant les heures de bureau et de 90 à 250 euros pendant les heures de nuit ou de week-end.
Un contrat type pour améliorer la lisibilité des tarifs applicables
Pour mieux réguler les honoraires des syndics de copropriété, la Loi ALUR a établi un contrat type de syndic. Désormais, le contrat de syndic doit mentionner la rémunération annuelle perçue et ses modalités de modification.
Ce dispositif a pour objectif de mieux contrôler les relations entre copropriétaires et syndics, notamment la transparence et la lisibilité des tarifs appliqués.
Qui doit payer les honoraires du syndic ?
Les copropriétaires ont à leur charge les coûts du syndic à hauteur de leur quote-part. Les honoraires de syndic font en effet partie des frais habituels de copropriété, qui sont réparties entre tous les copropriétaires de l’immeuble.
Lorsque le syndic émet un appel de fonds, les frais de copropriété sont payés selon les besoins. Les appels de fonds ont généralement lieu une fois par trimestre.
Combien coûte un syndic en ligne ?
Afin de réduire le coût du syndic, vous pouvez choisir un syndic en ligne. Les petites copropriétés choisissent la formule plus faciles à gérer.
Évidemment, afin de réduire les coûts, le service sera différent de celui d’un syndic professionnel.
Chez Cotoit, le coût des honoraires s’élève à 13 €/lot/mois pour une copropriété.
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Combien ça coûte de changer de syndic ?
Le changement de syndic n’engendre aucuns frais de résiliation ni de passation. En effet, les contrats des gestionnaires de copropriété ne sont pas soumis à ce genre de facturations. Ainsi, changer de syndic coûte zéro euro, à l’exception du règlement des nouveaux honoraires.
Reprises comptables et immatriculation
Lors de la passation des informations entre l’ancien syndic et Cotoit, et si cela est nécessaire, des frais peuvent être facturés pour les reprises comptables des années antérieures. Cela est le cas quand la copropriété (souvent bénévole) n’a pas rigoureusement suivi sa comptabilité. À titre d’estimation, chez Cotoit, ces coûts s’élèvent à :
- Environ 200 € TTC par année de reprise pour une copropriété de moins de 10 lots ;
- Environ 300 € TTC par année de reprise pour une copropriété de 10 à 20 lots ;
- Environ 400 € TTC par année de reprise pour une copropriété de plus de 21 lots ;
- Aussi, si votre copropriété n’est pas encore immatriculée (démarche obligataire depuis 2018), cela vous coûtera 150 € la première année. Par la suite, les mises à jour annuelles seront incluses dans le prix des honoraires Cotoit.
En bref, des frais peuvent s’ajouter en fonction des documents et archives transmis par l’ancien syndic à Cotoit pour remettre en règle la tenue de la copropriété.
Comment changer de syndic ?
Que vous soyez syndic bénévole ou en contrat avec un autre syndic professionnel, pour changer de syndic il vous faudra :
- Inscrire ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires, en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception au moins 2 mois avant la date de la réunion ;
- Joindre à ce courrier (modèle disponible ici) le devis du syndic sélectionné ;
- Voter l’élection du nouveau syndic à la majorité de l’article 25 lors de l’AG.
Questions fréquentes sur le tarif d’un syndic
Quel est le coût moyen d’un syndic ?
Le coût moyen d’un syndic pour une petite copropriété varie entre 150€ et 250€ par lot et par an en ville moyenne. Pour les grandes métropoles, notamment Paris, ces tarifs peuvent monter jusqu’à 350€ par lot. Il existe généralement un prix plancher de 1500€ par an pour la copropriété, même très petite, afin de couvrir les frais fixes de gestion.
Comment calculer les honoraires d’un syndic ?
Les honoraires d’un syndic se composent d’un forfait de base (gestion courante) et de prestations particulières facturées en supplément. Le forfait est calculé soit au nombre de lots, soit par un montant fixe pour toute la copropriété. Les prestations exceptionnelles comme la gestion des travaux sont facturées environ 2-3% du montant des travaux. La répartition entre copropriétaires se fait selon les tantièmes définis dans le règlement.
Comment sont fixés les honoraires du syndic ?
Les honoraires du syndic sont fixés lors de l’assemblée générale des copropriétaires, sur la base d’un contrat type obligatoire. Ils comprennent un forfait annuel pour la gestion courante négocié entre les copropriétaires et le syndic, plus des prestations particulières tarifiées selon une grille préétablie. Le forfait doit obligatoirement être voté chaque année en assemblée générale pour être applicable.