Depuis janvier 2025, les logements classés G au DPE sont définitivement interdits à la location en France métropolitaine. Cette mesure de la loi Climat et Résilience s’étendra aux DPE F dès 2028, puis aux classe E en 2034. Près de 600 000 logements G sont concernés par cette première échéance, obligeant les propriétaires bailleurs à engager des travaux de rénovation énergétique pour maintenir leurs biens sur le marché locatif.
Comprendre l’interdiction de location des DPE F et G
Définition des passoires thermiques et classe énergétique
Une passoire thermique correspond à un logement extrêmement énergivore, classé F ou G sur l’échelle du Diagnostic de Performance Énergétique. Ces habitations présentent une mauvaise isolation et nécessitent une consommation supérieure à 330 kWh/m²/an d’énergie primaire, ou émettent plus de 70 kg CO2eq/m²/an.
Le DPE établit sept classes énergétiques, de A (très performant) à G (très énergivore). Les logements F consomment entre 331 et 450 kWh/m²/an, tandis que les classe G dépassent ce seuil maximal. Cette classification constitue un enjeu majeur pour la transition écologique du parc immobilier français.
Près de 5 millions de passoires énergétiques existent aujourd’hui en France, représentant 17% des résidences principales. Ces logements génèrent des factures d’énergie excessives pour leurs occupants et contribuent massivement aux émissions de gaz à effet de serre du secteur résidentiel.
Objectifs de la loi Climat et Résilience
Cette législation poursuit un triple objectif ambitieux pour transformer le secteur du bâtiment français. Elle vise d’abord à réduire de 40% les émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030, plaçant la rénovation énergétique au cœur de la lutte contre le dérèglement climatique.
La loi ambitionne également d’éradiquer définitivement les passoires énergétiques du marché locatif avant 2034. Cette démarche progressive protège les locataires contre la précarité énergétique tout en incitant massivement les propriétaires à engager des travaux de rénovation.
L’objectif final consiste à atteindre la neutralité carbone du parc immobilier français à l’horizon 2050. Pour y parvenir, les pouvoirs publics misent sur un calendrier d’interdictions échelonnées qui transformera progressivement les critères de décence des logements. Cette stratégie conjugue protection des occupants et transition écologique du secteur résidentiel.
Critères de décence énergétique depuis 2023
Le nouveau cadre réglementaire introduit un seuil de décence énergétique fixé à 450 kWh/m²/an en énergie finale. Cette mesure technique transforme radicalement les critères d’habitabilité, plaçant la performance énergétique au même niveau que la sécurité ou la salubrité du logement.
Concrètement, cette limite s’applique aux nouveaux contrats de location conclus depuis janvier 2023, ainsi qu’aux baux renouvelés ou tacitement reconduits. Les propriétaires doivent désormais présenter un DPE valide attestant du respect de ce critère pour justifier de la décence de leur bien.
La réglementation établit une distinction importante entre énergie finale et énergie primaire utilisée dans le calcul traditionnel du DPE. Cette nuance technique explique pourquoi seuls les logements G+ les plus énergivores étaient initialement concernés, avant l’extension progressive aux autres classes énergétiques selon le calendrier prévu.
Calendrier précis des interdictions par classe énergétique
DPE G : interdiction effective depuis janvier 2025
L’interdiction de location touche désormais l’ensemble des logements classés G, soit environ 600 000 biens sur le territoire français. Les propriétaires ne peuvent plus signer de nouveau bail pour ces passoires thermiques depuis le 1er janvier 2025.
Pour les baux en cours, l’interdiction s’applique uniquement au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite. Les locataires actuels conservent donc leurs droits jusqu’à l’échéance de leur contrat, généralement fixée à trois ans.
Les propriétaires concernés doivent obligatoirement réaliser des travaux de rénovation énergétique avant toute nouvelle mise en location. L’objectif minimal consiste à atteindre la classe F, voire idéalement la classe D pour bénéficier des aides financières maximales et valoriser durablement le bien immobilier.
DPE F : échéance fixée au 1er janvier 2028
Cette échéance de 2028 concernera approximativement 1 million de logements français consommant entre 331 et 420 kWh/m²/an. Les bailleurs disposent encore de trois années pour engager les améliorations thermiques nécessaires avant que leurs biens deviennent impropres à la location.
Contrairement aux DPE G déjà prohibés, cette période transitoire offre davantage de temps pour planifier les interventions. Les contrats existants pourront se poursuivre jusqu’à leur échéance naturelle, mais toute nouvelle mise en location deviendra impossible sans amélioration préalable de l’étiquette énergétique.
Dans les territoires d’outre-mer, un calendrier spécifique repousse cette interdiction au 1er janvier 2031. Cette adaptation tient compte des contraintes locales d’approvisionnement en matériaux et de disponibilité des entreprises spécialisées dans ces régions insulaires.
DPE E : interdiction programmée pour 2034
Cette mesure touchera environ 6,5 millions de logements français consommant entre 251 et 330 kWh/m²/an, représentant près de 20% du parc résidentiel national. Les bailleurs bénéficient d’un délai confortable jusqu’au 1er janvier 2034 pour planifier leurs travaux de rénovation énergétique.
Contrairement aux classes précédentes, cette phase d’adaptation permet d’étaler les investissements sur plusieurs années. Les propriétaires peuvent anticiper dès maintenant en réalisant un audit énergétique pour identifier les améliorations prioritaires : isolation des combles, remplacement du système de chauffage ou installation d’unepompe à chaleur.
L’objectif minimal consiste à atteindre la classe D pour maintenir la location. Cette amélioration génère des économies d’énergie substantielles et augmente la valeur verte du patrimoine immobilier.
Spécificités pour l’outre-mer et Paris
Les territoires d’outre-mer bénéficient d’un calendrier adapté à leurs contraintes géographiques et économiques. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, l’interdiction des logements G prendra effet le 1er janvier 2028, soit trois ans après la métropole.
Pour les DPE F, ces régions disposent d’un délai supplémentaire jusqu’au 1er janvier 2031. Cette situation particulière reconnaît les difficultés d’approvisionnement en matériaux et la disponibilité limitée d’artisans qualifiés RGE dans ces zones insulaires.
À Paris, l’encadrement des loyers s’applique désormais aux territoires ultramarins depuis 2025, offrant une protection renforcée aux locataires. La capitale française présente également des défis spécifiques liés aux copropriétés dont le permis de construire est antérieur aux normes actuelles.
Les sanctions restent identiques sur l’ensemble du territoire français, mais les syndicats des copropriétaires ultramarins peuvent invoquer des contraintes techniques particulières pour justifier certains reports d’intervention.
Impacts concrets pour les propriétaires bailleurs
Gel des loyers depuis août 2022
La loi Climat et Résilience interdit toute augmentation de loyer pour les logements classés F et G depuis le 24 août 2022. Cette restriction s’applique lors du renouvellement du bail, de la remise en location ou même durant la révision annuelle basée sur l’indice de référence des loyers.
Les bailleurs ne peuvent plus appliquer la moindre hausse tarifaire tant que leur bien conserve son classement énergétique défaillant. La mesure vise à protéger les locataires des passoires thermiques tout en incitant fortement les propriétaires à engager des travaux de rénovation.
Seule la réalisation de travaux permettant d’atteindre au minimum la classe E autorise à nouveau les augmentations locatives. Un nouveau DPE post-travaux doit alors attester de cette amélioration énergétique pour lever définitivement le gel.
Peut-on louer un logement classé F ?
Les propriétaires peuvent encore mettre en location leurs logements classés F jusqu’au 31 décembre 2027. Contrairement aux biens étiquetés G désormais prohibés, cette classe énergétique reste temporairement autorisée sur le marché locatif.
La réglementation actuelle maintient le gel des loyers pour ces passoires thermiques depuis août 2022. Aucune révision tarifaire ne peut être appliquée, que ce soit lors d’un changement de locataire ou du renouvellement du bail.
Les nouveaux contrats peuvent donc être signés normalement pour ces logements F. Les bailleurs conservent trois années supplémentaires pour planifier leurs travaux de rénovation énergétique avant l’interdiction définitive de janvier 2028.
Cette période transitoire permet aux propriétaires d’organiser sereinement leur stratégie de rénovation. Ils peuvent notamment solliciter un audit énergétique pour identifier les améliorations prioritaires et optimiser leur budget travaux.
Sanctions et recours des locataires
Face aux manquements des propriétaires, les locataires disposent d’outils juridiques efficaces pour faire valoir leurs droits. Le locataire peut exiger la transmission du DPE par courrier recommandé et demander la mise en conformité énergétique du logement.
Si le propriétaire refuse d’agir, la saisine de la commission départementale de conciliation constitue une première étape gratuite. Le locataire peut également engager une action en justice pour obtenir une réduction du loyer ou la suspension des paiements jusqu’à réalisation des travaux nécessaires.
Les tribunaux peuvent imposer aux bailleurs récalcitrants des dommages-intérêts substantiels et l’obligation de rénover sous contrainte. Les sanctions administratives incluent des amendes pouvant atteindre 3 000 euros en cas de récidive, particulièrement lorsque les annonces omettent l’étiquette énergétique ou présentent des informations erronées sur les performances du logement.
Conséquences sur le marché locatif
Cette restriction massive de l’offre locative génère des tensions importantes sur les zones déjà tendues. La disparition progressive de 600 000 logements G crée un déséquilibre entre l’offre et la demande, particulièrement visible dans les centres-villes historiques où ces passoires thermiques sont nombreuses.
Les propriétaires font face à trois choix stratégiques : rénover massivement leurs biens, les vendre rapidement ou les retirer temporairement du marché. Cette situation provoque une hausse mécanique des loyers pour les logements conformes, les candidats locataires se reportant sur un parc résidentiel réduit.
Les territoires ruraux subissent un impact particulier. Avec des budgets de rénovation souvent prohibitifs pour de petits bailleurs, certaines communes voient leur offre locative s’effriter dangereusement. Cette raréfaction des logements disponibles complique l’accès au logement pour les ménages modestes, créant paradoxalement l’effet inverse de celui recherché par la réglementation.
Solutions de rénovation et obligation travaux
Travaux prioritaires pour améliorer le DPE
Pour transformer efficacement une passoire thermique, l’isolation des murs constitue le premier levier d’action. Cette intervention permet de réduire jusqu’à 25% des déperditions énergétiques, qu’elle soit réalisée par l’intérieur ou l’extérieur selon les contraintes du bâtiment.
Le remplacement du système de chauffage représente le second chantier prioritaire. Installation d’une ventilation performante comme une VMC double flux complète cette approche globale, garantissant un renouvellement optimal de l’air intérieur.
Les menuiseries défaillantes nécessitent également une attention particulière. Fenêtres et portes-fenêtres à double vitrage renforcé limitent considérablement les ponts thermiques. L’eau chaude sanitaire mérite aussi d’être optimisée via un chauffe-eau thermodynamique ou solaire.
Cette stratégie coordonnée permet généralement de gagner deux à trois classes énergétiques. Un logement F peut atteindre la classe D, condition requise pour bénéficier des aides maximales et lever définitivement l’interdiction de location.
Aides financières disponibles en 2025
MaPrimeRénov’ demeure le dispositif phare avec des montants pouvant atteindre 35 000 euros pour une rénovation d’ampleur. Dès septembre 2025, l’État recentre cette aide sur les logements E, F et G exclusivement, avec des taux bonifiés de 45% pour les ménages intermédiaires.
L’éco-prêt à taux zéro complète efficacement ce financement jusqu’à 50 000 euros sans intérêts. La TVA réduite à 5,5% s’applique automatiquement sur les factures des entreprises certifiées RGE. Les primes CEE versées par les énergéticiens offrent un complément non négligeable, particulièrement pour les copropriétés.
Chaque collectivité propose ses propres subventions locales, souvent méconnues des propriétaires. Un DPE collectif devient obligatoire pour les copropriétés de 50 à 200 lots cette année, facilitant l’accès aux aides spécifiques aux immeubles.
Audit énergétique et diagnostic obligatoire
La vente d’un logement classé E, F ou G exige désormais la réalisation d’un audit énergétique réglementaire depuis janvier 2025. Cette obligation s’ajoute au DPE traditionnel et ne le remplace pas.
L’audit propose des scénarios détaillés de rénovation avec chiffrages précis et économies estimées. Sa durée de validité s’étend sur cinq ans, contre dix pour le DPE individuel.
Les copropriétés doivent également s’adapter aux nouvelles exigences. L’accord de l’assemblée devient nécessaire pour valider les travaux recommandés par l’audit collectif. Cette démarche facilite l’accès aux financements spécifiques aux immeubles.
Seuls les diagnostiqueurs certifiés peuvent réaliser ces audits. La raison principale reste d’orienter efficacement les propriétaires vers les travaux les plus rentables pour améliorer leur classement énergétique.
Exceptions et dérogations possibles
Certaines situations particulières autorisent les propriétaires à maintenir la location de leurs logements classés G ou F. Les contraintes techniques insurmontables constituent la première exception reconnue par la réglementation, notamment pour les bâtiments classés monuments historiques ou soumis à des restrictions architecturales strictes.
Lorsque le coût des travaux dépasse 50% de la valeur vénale du bien, une dérogation peut être accordée après expertise. Cette disposition protège les propriétaires face à des rénovations disproportionnées économiquement.
Les copropriétaires bénéficient d’une protection spécifique quand l’assemblée générale refuse les travaux sur les parties communes. Même après avoir rénové leur lot privatif, ils conservent le droit de louer si l’amélioration du DPE dépend d’interventions collectives bloquées par les autres copropriétaires. Une proposition de loi récente prévoit même une dérogation temporaire de trois ans pour les copropriétés ayant voté un plan de travaux énergétiques.
Démarches pratiques après rénovation
Nouveau diagnostic énergétique post-travaux
Une fois les travaux de rénovation terminés, la réalisation d’un nouveau DPE s’impose comme l’étape cruciale pour valider l’amélioration énergétique obtenue. Ce diagnostic actualisé permet de constater officiellement le gain de classe énergétique et de lever les restrictions de location.
Le propriétaire doit attendre la fin complète du chantier avant de solliciter cette expertise. Le diagnostiqueur certifié procède alors à une nouvelle évaluation complète du logement, intégrant tous les équipements et matériaux installés. Cette démarche génère un nouveau numéro d’identification unique, remplaçant définitivement l’ancien classement.
Attention aux évolutions réglementaires : depuis janvier 2026, le coefficient de conversion électrique passe de 2,3 à 1,9, favorisant les logements chauffés à l’électricité. Les propriétaires peuvent faire mettre à jour gratuitement leur DPE via l’Observatoire de l’Ademe pour bénéficier de cette amélioration automatique.
Augmentation loyer après amélioration classe énergétique
L’amélioration du classement énergétique ouvre enfin la possibilité d’augmenter le loyer, mais selon des règles strictes. Le propriétaire doit impérativement justifier cette hausse par la plus-value réelle apportée par les travaux de rénovation. Le nouveau DPE constitue la preuve officielle de cette amélioration énergétique.
Pour être valable, l’augmentation nécessite que le logement sorte définitivement des classes F ou G. Atteindre au minimum la classe E devient obligatoire pour lever le gel des loyers. Cette progression doit être documentée et respecter les plafonds locaux d’encadrement des loyers le cas échéant.
La démarche doit suivre les procédures légales : notification au locataire avec justificatifs des travaux réalisés et présentation du DPE actualisé. Les propriétaires peuvent ainsi valoriser leurs investissements énergétiques tout en offrant un logement plus confortable à leurs occupants.
Remise en location conforme aux normes 2025
Une fois le nouveau DPE obtenu avec une classe énergétique conforme, plusieurs vérifications administratives précèdent la remise sur le marché locatif. L’annonce immobilière doit obligatoirement mentionner la classe énergétique actualisée et les dépenses théoriques annuelles.
Le propriétaire actualise ensuite ses contrats d’assurance habitation non occupant pour tenir compte des améliorations apportées. Cette mise à jour peut réduire les primes grâce à la valorisation du bien rénové.
La transmission du dossier technique complet au futur locataire inclut le DPE récent, les certificats de conformité des installations et les garanties des travaux réalisés. Cette transparence rassure les candidats et facilite la location du logement désormais aux normes énergétiques en vigueur.
Questions fréquentes sur le DPE
À partir de quand la location des logements DPE F sera-t-elle interdite ?
L’interdiction de location des logements classés F au DPE prendra effet le 1er janvier 2028 en France métropolitaine. Cette échéance concerne approximativement 1 million de logements consommant entre 331 et 420 kWh/m²/an. Dans les territoires d’outre-mer, cette interdiction est reportée au 1er janvier 2031 pour tenir compte des contraintes locales.
Un locataire peut-il demander un DPE en cours de bail ?
Oui, le locataire dispose du droit d’exiger la transmission d’un DPE valide par son propriétaire, particulièrement au moment du renouvellement du bail ou de sa reconduction tacite. Si le propriétaire refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou engager une action en justice pour faire valoir ses droits.
Jusqu’à quand peut-on louer un logement avec un DPE E ?
Les logements classés E au DPE peuvent être loués jusqu’au 31 décembre 2033. L’interdiction de leur mise en location prendra effet le 1er janvier 2034, touchant environ 6,5 millions de logements français. Cette échéance offre aux propriétaires un délai confortable pour planifier leurs travaux de rénovation énergétique.
Que se passe-t-il pour les baux en cours lors de l’interdiction ?
Les baux en cours ne sont pas immédiatement résiliés lors de l’entrée en vigueur des interdictions. La réglementation s’applique uniquement au moment du renouvellement du contrat ou de sa reconduction tacite. Les locataires conservent donc leurs droits jusqu’à l’échéance naturelle de leur bail, généralement fixée à trois ans.
Quelles sont les sanctions pour non-respect de l’interdiction ?
Les propriétaires qui maintiennent en location des logements interdits s’exposent à des sanctions administratives pouvant atteindre 3 000 euros d’amende. Les locataires peuvent également exiger une réduction du loyer et engager des actions en justice pour obtenir des dommages-intérêts. L’État renforce progressivement les contrôles pour faire respecter cette réglementation.