Le syndicat des copropriétaires élit aussi les membres du conseil syndical.
Cet organe coordonne les relations entre le syndic et les copropriétaires. Il a pour mission de contrôler le syndic mais aussi de lui venir en aide et de le renseigner. Le président du conseil syndical est responsable de la coordination et représente un membre du comité syndical. Il occupe donc un rôle important dans la copropriété.
Les membres du conseil syndical sont libres de démissionner quand ils le souhaitent de leurs fonctions en accord avec le règlement de copropriété. Un suppléant prend alors le relais.
Le conseil syndical n’est pas obligatoire mais sa présence est fortement recommandée car c’est lui qui assure le contrôle du travail du syndic et de sa bonne gestion.
Les pouvoirs du conseil syndical ont été considérablement augmentés depuis l’instauration de la loi ELAN en copropriété. Il a désormais plus d’autonomie pour permettre à la copropriété de mieux fonctionner. La loi ELAN a également instauré de nombreux aménagements pour permettre à la copropriété de fonctionner de façon plus fluide.
Voyons ensemble quelles sont les règles d’assurance pur un syndic non professionnel et comment choisir la meilleure option.
L’assurance du syndic bénévole est-elle obligatoire ?
Aucune obligation d’assurance pour un syndic bénévole, mais quand même recommandée.
En théorie, un syndic bénévole n’est pas obligé de souscrire une assurance. En pratique, cela est fortement recommandé. En effet, des syndics bénévoles qui effectuent de nombreuses tâches au sein de la copropriété (comptabilité, suivi des travaux, appel de fonds, etc.) sont aussi chargés de sa gestion. C’est pourquoi il convient d’assurer le syndic bénévole pour faute, erreur ou omission concernant les missions que celui-ci effectue.
A quelle assurance un syndic bénévole doit-il souscrire ?
Afin de mener à bien ses missions de syndic bénévole, ce dernier peut être couvert par une assurance responsabilité civile, ce qui serait la meilleure solution en cas de faute ou de négligence.
Bien que ce ne soit pas une obligation, cela est fortement recommandé puisqu’il s’occupe des mêmes tâches qu’un syndic professionnel, à savoir :
- Préparer les assemblées générales ;
- Envoyer les convocations ;
- Gérer la copropriété ;
- Gérer le budget prévisionnel, etc…
Même si les tribunaux sont plus indulgents avec les syndics bénévoles, mieux vaut ne pas prendre de risques et souscrire à une assurance.
Le syndic bénévole n’est pas soumis à la réglementation s’appliquant à celle des syndics professionnels. Il n’est donc pas nécessaire d’avoir une carte professionnelle ou tout simplement de souscrire à une assurance.
L’assurance en responsabilité civile
Ainsi, la responsabilité civile couvre les syndics bénévoles relevant de leur compétence. Du fait de ses multiples affectations, l’administrateur bénévole est nécessairement à risque. L’assurance responsabilité civile couvre par exemple :
- Erreurs involontaires du syndic (oubli d’envoi de documents) ;
- Rémunérer les frais de procédure lorsque le prestataire de services exécute son travail de manière incorrecte
- Erreur dans la signature du devis manquant certaines informations ;
Cependant, l’assurance responsabilité civile ne va généralement pas prendre en charge une erreur volontaire d’informations du syndic bénévole, une négligence dans le contrôle des services d’un prestataire, une mauvaise gestion des sinistres et des litiges ou encore une négligence dans les appels de fonds.
Comment choisir son assurance pour un syndic bénévole ?
La tâche du syndic bénévole est de trouver une assurance copropriété après avoir recherché le plus de devis possible. Même s’il se contente de souscrire sa responsabilité civile dans certains cas, mieux vaut souscrire une assurance multirisque qui protégera également l’immeuble lui-même.
Gardez en tête que les réglementations sur les copropriétés peuvent l’exiger.
Peu importe le contrat, toutes les formules d’assurance copropriété incluent généralement une base de garantie commune, comme par exemple :
- La responsabilité civile du syndic,
- Les sinistres (incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles, etc…)
- Vandalisme, cambriolage
Lors de la recherche de devis, le syndic bénévole devra aussi être attentif :
- Aux garanties de base (ci-dessus)
- Aux garanties optionnelles (protection juridique, etc…)
Trouver la meilleure assurance pour un syndic bénévole n’est pas si simple. Peu d’assureurs permettent aux syndics volontaires d’obtenir des devis en ligne uniquement. Souvent, il est nécessaire de contacter un conseiller par téléphone ou de prendre rendez-vous en agence.
Les obligations d’un syndic bénévole
Les principales obligations administratives du syndic bénévole
- Préparer les assemblées générales : le syndic bénévole doit convoquer une fois par an au moins une assemblée générale. A cette occasion, il devra rédiger un ordre du jour.
- Tenir l’assemblée générale : lors de cette AG, c’est le syndic bénévole qui occupe le rôle de secrétaire. Il s’occupe de la rédaction et de l’envoi du procès-verbal.
- Gérer le personnel : c’est le syndic bénévole qui est en charge des différents salariés de la copropriété.
Les obligations administratives secondaires du syndic bénévole
- Etablir et tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble.
- Gérer les arrivées et départs des copropriétaires (mutations)
Quel est le prix d’une assurance syndic bénévole ?
Pour un syndic bénévole, l’assurance ne représente en principe pas une grosse charge, si ce dernier se contente de la simple assurance Responsabilité Civile. Bien évidemment, la prime dépend de nombreux critères (de la taille de la copro et du nombre de lots particulièrement). Mais en moyenne, l’assurance RC pour un syndic bénévole tourne autour de 100 et 150 euros par an.
Une assurance multirisque copropriété qui inclue des garanties pour les dommages est beaucoup plus chère : comptez quelques centaines d’euros par an, selon les caractéristiques de la copro et les garanties optionnelles souscrites.
Comment changer d’assurance de copropriété ?
L’assurance de copropriété est généralement un contrat d’assurance d’un an avec renouvellement par défaut. Après un an, le contrat se renouvellera automatiquement sauf si résiliation par le syndic de copropriété.
Le syndic ne peut pas changer d’assurance de copropriété pendant la première année du contrat. Il devra attendre la date anniversaire du contrat et respecter le préavis de résiliation de la couverture. Cette demande de résiliation est faite par courrier recommandé avec accusé de réception.
Pour changer d’assurance commune, le syndic doit voter sur le changement d’assurance lors d’une assemblée générale.
L’obligation d’assurance des parties privatives des copropriétaires
Depuis la loi Alur de 2014, l’assurance est obligatoire pour la copropriété, mais aussi pour les copropriétaires occupants ou non.
- Copropriétaire occupant : le copropriétaire occupant doit obligatoirement souscrire à une assurance responsabilité civile.
- Copropriétaire non-occupant : le copropriétaire non-occupant doit aussi souscrire à une assurance nommée l’assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant).
Le coût de l’assurance est réparti entre tous les copropriétaires, selon la taille de leur appartement respectif (au prorata donc). Le budget dédié à ce contrat peut être voté en AG
