En principe, chaque copropriété est dotée d’un conseil syndical constitué de plusieurs copropriétaires désignés par l’assemblée générale. Qui sont les membres qui composent son bureau ? Quels sont leurs pouvoirs d’action ? On vous dit tout.
Qu’est-ce qu’un conseil syndical de copropriété ?
Rôles et missions du conseil syndical
Chaque copropriété possède un conseil syndical constitué de plusieurs copropriétaires élus. Véritable lien entre les copropriétaires et le syndic, le conseil syndical assiste ce dernier dans la gestion de l’immeuble.
Il a trois obligations légales, à savoir :
| La consultation | L’assistance | Le contrôle |
| Le conseil syndical peut donner son avis et être consulté sur tous types de sujets relatifs à la copropriété. Il doit notamment être consulté pour des dépenses dépassant le seuil voté en assemblée générale et la signature de contrats. | En fonction des missions qui lui ont été confiées par l’assemblée générale (établies dans le règlement de copropriété), il réalise certaines missions, comme la sélection d’entreprises prestataires. Il doit aussi préparer les assemblées générales et établir leur ordre du jour. | Le conseil syndical est chargé de contrôler les dépenses effectuées par le syndic : comptabilité, répartition des charges, élaboration des budgets prévisionnels, exécution des différents contrats, etc. |
Le syndicat des copropriétaires peut renoncer à constituer un conseil syndical par un vote en assemblée générale à la double majorité. La gestion des petites copropriétés (moins de cinq lots ou budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur trois ans consécutifs) est simplifiée depuis 2020 : celles-ci n’ont plus l’obligation de constituer un conseil syndical.
Fonctionnement du conseil syndical
Les règles de fonctionnement du conseil syndical sont fixées par le règlement de copropriété. Elles diffèrent donc en fonction des copropriétés.
Le conseil syndical est chargé d’établir un rapport de ses activités. Ce compte-rendu doit être réalisé par écrit et joint à la convocation de l’assemblée générale annuelle en application de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.
Responsabilité juridique du conseil syndical
Chacun des membres du conseil syndical peut engager sa responsabilité dans l’exécution de sa mission, par exemple pour absence de contrôle de la gestion du syndic ou dépenses illégales. Le syndicat des copropriétaires doit souscrire, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile.
Les différents membres du conseil syndical
L’élection des membres
Il n’y a pas d’obligation concernant le nombre minimum de membres au sein d’un conseil syndical. Toutefois, il est recommandé qu’il ait au moins trois membres, dont un président.
Tout copropriétaire peut devenir membre d’un conseil syndical en étant élu à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de juillet 1965 lors de l’assemblée générale, renouvelable à chaque AG :
- copropriétaire (ou époux ou épouse ou partenaire de PACS), ses ascendants ou ses descendants ;
- représentant légal d’un copropriétaire ;
- usufruitier ;
- acquéreur à terme (variante du viager).
En revanche, le syndic, ses salariés ou son entourage, son partenaire, etc., ne peuvent pas être membres du conseil syndical.
Que faire si personne ne souhaite être membre du conseil syndical ?
Lors de l’élection du conseil syndical, sans majorité ou faute de candidat, le syndic ou tout copropriétaire peut saisir le tribunal pour désigner les membres du conseil syndical avec leur accord ou constater de l’impossibilité d’en mettre un en place.
Tout savoir sur la démission du conseil syndical
Quelle est la durée du mandat d’un conseiller syndical de copropriété ?
La durée de fonction des membres du conseil syndical est indépendante de celle du mandat du syndic et ne coïncide pas non plus avec la clôture de l’exercice comptable de la copropriété.
Le mandat des conseillers syndicaux prend effet à partir de la date de leur élection lors de l’assemblée générale, ce qui signifie qu’il ne se cale pas non plus sur les périodes comptables de la copropriété.
Ainsi, il est possible que le contrat avec le syndic soit conclu pour une année, alors que le mandat des conseillers syndicaux peut s’étendre sur trois ans, et inversement.
Le président du conseil syndical
Les rôles du président
Élu parmi ses membres, le président du conseil syndical joue le rôle de conseiller auprès des copropriétaires. Il est de coutume qu’il soit élu lors de la première réunion du conseil syndical, selon les règles définies par le règlement de copropriété ou par décision des conseillers prise à la majorité. La loi stipule que la nomination d’un président de conseil syndical est obligatoire si un conseil syndical est formé dans la copropriété.
Aucune compétence particulière n’est exigée pour tenir ce rôle. Cependant, il est tout de même recommandé que cette personne soit impliquée, disponible, et connaisse un minimum le fonctionnement des copropriétés.
Ses missions principales seront :
- de convoquer les réunions ;
- de diffuser les informations ;
- d’établir annuellement un bilan des actions menées par le conseil syndical.
Il est également habilité pour la convocation d’une assemblée générale exceptionnelle et a la possibilité d’agir en justice si le transfert des documents entre un ancien et un nouveau syndic se fait avec accroc.
Copropriété : abus du président du conseil syndical ou d’autres membres
Si le président du conseil syndical (ou l’un de ses membres) abuse de ses pouvoirs (comme la prise de décision sans vote préalable, la partialité dans la gestion, le licenciement d’un employé, la transmission d’informations frauduleuses, etc.), des actions sont possibles.
Devant un constat d’abus de pouvoir, il revient d’abord aux autres membres du conseil syndical d’engager une discussion à l’amiable avec le président ou le membre concerné, afin de discuter de ses agissements. Cette personne peut à tout moment démissionner de ses fonctions de sa propre initiative ; les conseillers syndicaux peuvent également procéder à sa révocation, si elle ne souhaite pas démissionner ou si aucun accord n’est trouvé pour préserver les intérêts de la copropriété.
La décision de révocation doit être formalisée lors d’un vote en assemblée générale, selon les termes définis dans le règlement de copropriété, et ce, pour motifs sérieux et non discriminatoires ou personnels.
Peut-on porter plainte contre le conseil syndical ?
En cas d’absence d’immatriculation de la copropriété, l’Anah ou une personne y trouvant son intérêt comme par exemple un copropriétaire, peut adresser au syndic une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Le syndic dispose alors d’un délai d’un mois suivant la mise en demeure pour se mettre en règle. L’Anah peut appliquer une astreinte de 20 € par lot de copropriété et par semaine de retard.
Quels sont les pouvoirs d’un membre du conseil syndical ?
Les membres du conseil syndical de copropriété jouent un rôle consultatif et de contrôle, sans avoir de réel pouvoir exécutif direct.
Le conseil syndical a surtout pour mission de contrôler la gestion du syndic. Cela inclut la vérification des comptes, l’examen des contrats et des dépenses, et s’assurer que le syndic respecte ses obligations.
Les membres du conseil syndical servent d’intermédiaires entre les copropriétaires et le syndic. Ils transmettent les préoccupations et les suggestions des copropriétaires au syndic et communiquent les informations importantes aux résidents.
Par contre, le conseil peut être chargé de missions spécifiques par l’assemblée générale, comme superviser un projet de travaux ou négocier un contrat.
