Le dispositif Jeanbrun, également appelé statut du bailleur privé ou dispositif Relance Logement, est un nouveau mécanisme fiscal introduit dans la loi de finances 2026 pour relancer l’investissement locatif en France.

Destiné aux particuliers qui souhaitent investir dans un logement pour le louer, ce dispositif repose sur un système d’amortissement fiscal du bien immobilier en contrepartie d’engagements de location et de loyers encadrés.

Ce qu’il faut retenir

Le statut de bailleur privé, adopté dans le cadre de la loi de finances 2026, vise à relancer l’investissement locatif en France.

Ce nouveau dispositif fiscal permet aux particuliers qui investissent dans un logement destiné à la location de bénéficier d’un mécanisme d’amortissement fiscal, permettant de déduire une partie du prix du bien de leurs revenus fonciers.

Il remplace progressivement les dispositifs de type Pinel, avec une logique différente : réduire l’imposition des loyers plutôt qu’accorder une réduction d’impôt directe.

Les principales caractéristiques du dispositif sont les suivantes :

• Amortissement fiscal appliqué sur une partie du prix du logement ;
• Taux d’amortissement entre 3,5 % et 5,5 % selon le niveau de loyer ;
• Avantage fiscal plafonné selon les niveaux de loyers ;
• Obligation de louer le logement nu comme résidence principale ;
• Engagement locatif d’au moins 9 ans.

L’objectif du gouvernement est de stimuler l’investissement locatif tout en favorisant des loyers plus accessibles.

Budget 2026 : adoption du statut par le Parlement

Projet de loi adopté après débats parlementaires

Le parcours parlementaire du statut du bailleur privé a été particulièrement animé. Plusieurs amendements ont tenté de modifier le texte initial, notamment pour augmenter les plafonds d’amortissement ou élargir les logements éligibles.

Le Sénat avait initialement proposé une version plus généreuse du dispositif. Toutefois, le gouvernement a introduit plusieurs sous-amendements afin de limiter le coût budgétaire pour les finances publiques.

Le dispositif a finalement été intégré dans la loi de finances pour 2026, qui marque la création officielle de ce nouveau mécanisme fiscal destiné à soutenir l’investissement locatif.

Les professionnels de l’immobilier considèrent cette réforme comme une première étape vers une refonte plus large de la fiscalité immobilière.

Objectifs du gouvernement face à la crise du logement

Le gouvernement poursuit plusieurs objectifs avec ce nouveau dispositif.

Le premier consiste à relancer la construction et l’investissement locatif privé, dans un contexte de forte baisse des programmes immobiliers.

Le second vise à encourager la rénovation du parc existant, notamment des logements énergivores. Le dispositif permet ainsi d’intégrer certains logements anciens à condition qu’ils fassent l’objet de travaux importants.

Enfin, le troisième objectif consiste à développer l’offre de logements intermédiaires, avec des loyers encadrés situés entre le parc social et le marché libre. Ce segment cible notamment les ménages aux revenus moyens, souvent exclus du logement social mais confrontés à des loyers élevés dans le parc privé.

Qu’est-ce que le statut de bailleur privé ?

Définition et différence avec un propriétaire classique

Un bailleur privé désigne une personne physique – ou une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu – qui met en location un logement à titre non professionnel.

Cette catégorie se distingue des bailleurs institutionnels ou sociaux, qui appartiennent au secteur public ou à de grandes structures d’investissement.

La différence principale avec un propriétaire classique réside dans l’activité locative elle-même : posséder un logement ne suffit pas. C’est la mise en location du bien qui fait naître le statut de bailleur.

Le nouveau dispositif fiscal introduit par la loi de finances 2026 crée un cadre fiscal spécifique pour ces investisseurs particuliers. En contrepartie de l’avantage fiscal, le bailleur doit respecter plusieurs engagements :

• Louer le logement nu comme résidence principale ;
• Respecter des plafonds de loyers ;
• Respecter des plafonds de ressources pour les locataires ;
• Maintenir la location pendant une durée minimale..

Avantages fiscaux : amortissement du logement

Le dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal du bien immobilier.

Concrètement, le propriétaire peut déduire chaque année une fraction de la valeur du logement de ses revenus fonciers imposables.

Dans la plupart des cas :

• La base amortissable correspond à une fraction du prix d’acquisition du logement (hors terrain) ;
• Cette déduction s’ajoute aux charges déjà déductibles : intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion.

Les taux d’amortissement varient selon le niveau de loyer appliqué :

• 3,5 % environ pour un logement loué à loyer intermédiaire ;
• Jusqu’à 5,5 % pour les loyers les plus encadrés.

Le montant annuel d’avantage fiscal est plafonné afin de limiter le coût pour les finances publiques.

Éligibilité : logements neufs et anciens avec travaux

Le dispositif s’applique à plusieurs types de biens.

Logements neufs

Les logements neufs doivent respecter les normes environnementales en vigueur, notamment la réglementation RE2020, qui encadre la performance énergétique des constructions récentes.

Logements anciens avec rénovation

Les logements anciens peuvent également être éligibles à condition de faire l’objet de travaux importants, notamment pour améliorer la performance énergétique.

Ces travaux doivent représenter une part significative du coût total du projet et permettre d’améliorer la qualité énergétique du logement.

Maisons individuelles et logements collectifs

Dans sa version actuelle, le dispositif vise principalement les logements situés dans des immeubles collectifs, notamment les appartements.

Les maisons individuelles ne sont généralement pas la cible principale du dispositif, car celui-ci vise surtout à soutenir la production de logements dans les zones urbaines où la demande locative est forte.

Différences entre statut bailleur privé et LMNP

Le dispositif de bailleur privé concerne la location nue, alors que le statut LMNP s’applique à la location meublée.

Les deux régimes présentent des différences importantes.

La location meublée relève de la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), tandis que la location nue relève des revenus fonciers.

Le nouveau dispositif introduit toutefois un mécanisme proche de celui du LMNP : l’amortissement du bien immobilier, qui permet de réduire le revenu imposable.

La location meublée conserve cependant une plus grande flexibilité, puisqu’elle n’impose pas de plafonds de loyers ni d’engagement locatif long.

Engagement de location

Pour bénéficier du dispositif, le bailleur doit louer le logement pendant une durée minimale d’environ neuf ans.

Le logement doit être loué :

• Nu ;
• Comme résidence principale du locataire ;
• En respectant les plafonds de loyers et de ressources prévus.

Le non-respect de ces engagements peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal.

Quelles sont les obligations d’un bailleur privé ?

Le propriétaire doit respecter plusieurs obligations pour conserver l’avantage fiscal.

Il doit notamment :

• Conserver les justificatifs liés à l’investissement (acte d’achat, travaux, baux) ;
• Prouver le respect des plafonds de loyers ;
• Maintenir le logement conforme aux normes de décence et de performance énergétique.

En cas de contrôle fiscal, l’administration peut demander ces documents afin de vérifier la conformité du dispositif.

Questions fréquentes sur le statut bailleur privé

Quel est l’objectif du statut du bailleur privé ?

Le dispositif vise à relancer l’investissement locatif privé face à la pénurie de logements. Il cherche à encourager les particuliers à acheter des logements pour les louer à des loyers modérés, tout en favorisant la rénovation énergétique du parc immobilier.

Quelles sont les différences entre bailleur privé et LMNP ?

Le bailleur privé concerne la location nue avec loyers plafonnés et engagement de location, tandis que le LMNP concerne la location meublée sans encadrement des loyers.

Les deux régimes reposent sur des logiques fiscales différentes : revenus fonciers pour l’un, BIC pour l’autre.

Quels logements sont éligibles ?

Sont principalement concernés :

• les logements neufs respectant les normes énergétiques ;
• les logements anciens faisant l’objet de travaux importants de rénovation.

Ces logements doivent être loués comme résidence principale.

Comment déclarer ses revenus ?

Les loyers perçus restent déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Les modalités déclaratives précises du dispositif sont définies par l’administration fiscale et peuvent évoluer lors des prochaines campagnes déclaratives.

Que se passe-t-il en cas de non-respect des engagements ?

Si les conditions du dispositif ne sont pas respectées (durée de location, plafonds de loyers ou conditions d’éligibilité), l’administration fiscale peut remettre en cause tout ou partie de l’avantage fiscal et demander un rappel d’impôt.